熱點關注安全購房“五步走”，瑞安購房者必看！
黃錦鋼/文
近年來，商品房預售相關的購房糾紛及投訴明顯增多，反映的問題主要涉及廣告宣傳失實、合同欺詐、合同霸王條款、房屋質量、交款節點、逾期交房等，這些問題的產生大部分源自一些開發商的不規范操作，同時也暴露出一些購房人缺乏商品房買賣相關的法律、法規等基本常識及自我保護措施不到位的問題。
事實上，購房人若能做好一些基本的自我保護措施，購房安全系數就能夠明顯提高，大部分購房爭議也可以避免。為此，給購房人提供安全購房“五步走”的實用方法。
第一步 購房前要獲取全面、真實、可靠的商品房預售信息
開發商的樓盤宣傳廣告經常含有用詞不規范、標識模糊的失實成分；銷售人員和中介人員的口頭介紹則大多只限于商品房的優點。而對于商品房的瑕疵，樓盤宣傳廣告不會標注，銷售人員和中介人員也會盡量避免提及。在商品房購房爭議發生后，經常有購房人會埋怨商品房預售的信息不公開、不透明。
因此，在購房之前，獲取全面、真實、可靠的商品房預售信息是購房人應該要做的功課。說到這個問題，有三個材料是必須要仔細看的。
第一個是《商品房預售許可證》。
實際上，《商品房預售許可證》是批準商品房預售的唯一憑證，沒有完整具備其他四證，就沒有《商品房預售許可證》。沒有取得《商品房預售許可證》的項目不能對外預售，不能收取定金或購房款，否則就屬于非法預售，依法要對開發商進行處罰。而購房人如果購買了非法預售的商品房，其購房權益也難以得到法律保護。
每個商品房項目取得《商品房預售許可證》時，住建部門都會在溫州市房地產市場信息網（http://www.wzfg.com）對商品房預售信息予以公開，購房人登錄該網站后，點擊“銷售項目”，選擇“瑞安市”、“項目名稱”，輸入具體項目名稱，即可找到所查詢項目的商品房預售許可信息。
第二個是商品房項目的《銷售方案》。
《銷售方案》也是住建部門公開的信息，其特點是內容全面、數據真實、來源可靠。
全裝修住宅成品交房項目的《銷售方案》內容還包括全裝修價格和裝修方案、裝修裝飾材料明細、交付樣板房信息。
此外，《銷售方案》還會有購房注意事項提醒。每個項目的《銷售方案》也在溫州市房地產市場信息網進行公開，購房人只要登錄網站找到所查詢的項目后，就可以找到《銷售方案》。
第三個是商品房項目的總平面圖。
總平面圖反映了整個項目的總體布局；各幢建筑的具體位置、朝向以及周圍環境；建筑密度、容積率、綠地率、建筑占地、配套設施、停車位、道路布置等技術指標。
購房人比較關注的各樓幢間距、景觀布局、綠化率、變壓器位置、垃圾收集點、小區出入口、地下室車道出入口、地面停車位等問題，一般都可以在總平面圖上找到答案。
總平面圖是規劃部門依法公開的信息，購房人可以登錄自然資源和規劃部門官方網站上查詢。同時，按照相關文件規定，開發商也需要在售樓處公開總平面圖。
第二步 簽訂合同前要仔細核對全部內容，在確認無誤后再簽字 商品房預售合同是根據相關法規，由買受人和開發商在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。它不僅是用以明確買賣雙方各自權利義務的具有法律效力的文件，也是辦理不動產預告登記、按揭貸款、繳納稅費的依據。
商品房預售合同內容非常廣，主要包括：商品房的價格、面積、付款時限、付款方式、交房標準、交房時間、交房條件、交房流程、質量爭議、保修期限、違約責任、權屬登記、爭議解決方式等等。
比方說：這套房子的用途、結構、層高、面積、價格；各個房間的頂棚、墻面、地面裝飾材料；如何交款；如何交房；延期付款或者延期交房的違約金和賠償金算法等等。又如：開發商需要做哪些事、不能做哪些事？購房人需要做哪些事、不能做哪些事？什么情形算合同違約？誰應該承擔違約責任？違約方應當怎樣賠償對方損失？等等。
每個商品房項目的預售合同格式條款內容都需經過市監部門備案，購房人有權拒簽任何存在爭議的合同或補充協議。商品房預售合同經雙方當事人簽字起生效，受法律保護。購房人若簽訂了商品房預售合同，就意味著依法確認了合同所約定的雙方權利和義務。
商品房預售合同爭議一般有兩種原因：
一種是合同中有霸王條款或不平等條款內容，屬于開發商的合同欺詐行為，責任在開發商。
另一種是購房人沒有仔細核對合同內容，就在合同草率簽字，事后才對合同內容提出質疑，這種情況，購房人肯定也要承擔責任。因此，建議購房人在簽訂商品房買賣合同時，必須要有耐心、細心去核對合同的全部內容，在確認合同內容無誤后再簽字。若發現合同存在霸王條款或與開發商的廣告宣傳內容不一致的內容，可直接向市監部門進行投訴解決。
第三步 購房款必須要存入到商品房預售資金監管賬戶 商品房預售資金是指由購房人按合同約定支付的預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
對商品房預售資金施行監管是商品房預售制度的重要組成部分，更是工程建設順利進行的保障手段。《城市房地產管理法》規定:“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。” 因此，假如商品房預售資金被開發商挪作他用，就可能存在“爛尾樓”風險。2012年，平陽縣泰宇房開建設的泰宇花苑項目就因為資金監管不嚴，造成了轟動溫州的“第一爛尾樓”事件。
按照《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》的規定：“監管項目的預售資金應當直接存入資金賬戶。購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金賬戶。”另外，在辦理商品房預售合同備案時，必須要提供監管銀行出具的購房款已劃入資金監管賬戶的證明。
商品房預售資金的使用由監管銀行具體把關，如果出現資金違規支出，由監管銀行承擔責任。政策明確規定貸款銀行要將按揭貸款劃入資金賬戶，如果因為貸款銀行沒做到位，也需要承擔責任。因此，購房人一般無需關注貸款銀行是否已將按揭貸款劃入資金賬戶，而要關注的是自己交的購房款有沒有存入資金賬戶。
舉個例子：我市某開發商在購房人交款時，未提供資金監管賬戶，而是使用了一般賬戶的POS機來刷卡，導致部分購房人的購房款被開發商截留、挪用，而且造成部分商品房無法正常辦理預售合同備案，嚴重損害了購房人的合法權益。在這個案例中，有開發商擅自截留、挪用商品房預售資金的違規操作，但購房人的疏忽大意無疑也為開發商違規操作提供了機會。
因此，監管好商品房預售資金、降低項目成為“爛尾樓”的風險，需要購房人的積極配合。購房人在交納購房款時，必須要多一個“心眼”，一定要將購房款存入這個項目的商品房預售資金監管賬戶。
每個商品房項目的預售資金監管銀行、監管賬戶、賬號都會在《銷售方案》中予以公開。判斷開發商提供的交款賬戶是不是商品房預售資金監管賬戶也非常簡單，鑒別方法：開發商的一般賬戶名是“XXXX公司”，而商品房預售資金監管賬戶的賬戶名必須是“XXXX公司XXXX項目”。如果開發商提供的交款賬戶名里沒有“XXXX項目”字樣，購房人千萬不要交款，應立即向住建部門舉報。
第四步 購房之后，要及時收取相關購房憑證 簽訂了合同，交了購房款，但購房人還需要收取一些相關的購房憑證。
購房憑證不僅是未來辦理不動產權登記的材料，而且是維護購房權益的證據。當商品房項目因為開發商的債務糾紛被法院查封時，購房憑證往往是確認該套商品房免于被查封的合法依據之一。
商品房預售的購房憑證包括：購房發票、商品房預售合同、不動產預告登記證明等。購房款發票在購房人交納購房款后，一般就可以向開發商索取。
《城市商品房預售管理辦法》規定：開發企業應當自簽約之日起30日內，到住建部門辦理商品房預售合同登記備案。購房人可以登錄溫州市房地產市場信息網查看所購房源的合同狀態，如果該房源的系統顏色顯示為“黃色”，說明合同已簽訂，但還沒有辦理合同備案；如果該房源的系統顏色顯示為“紅色”，說明已辦理合同備案。
正常情況下，購房人自合同簽訂之日起1個月之后就可以拿到商品房預售合同，如果開發商過了期限還不提供商品房預售合同，且查詢該房源的系統顏色還未顯示為“紅色”，購房人可向住建部門反映。
第五步 當發生購房合同爭議時，要理性處置、依法解決 從商品房預售合同簽訂之日到商品房交付時間，加上質量保修、權屬登記等后續事務，商品房預售合同的履行周期一般不少于2年。 可想而知，這樣一份涉及內容繁多、履行周期漫長的合同，在履行過程當中出現一些爭議也是十分常見的。商品房預售合同對出現合同糾紛時的解決方式也進行了明確約定：當合同在履行過程中發生爭議時，由雙方當事人協商解決；也可通過消費者權益保護委員會等相關機構調解；或依法向房屋所在地人民法院起訴。
如果業主基于合同爭議提出來的訴求是合法、合理的，開發商就有義務解決問題。
從實際情況來看，基于合同爭議的大部分訴求均可通過雙方當事人協商或消費者權益保護委員會的調解得到妥善解決。即使開發商消極應付，業主也可以通過投訴、舉報等方式讓相關職能部門介入，通過督促整改、依法處置等方式解決爭議。因此，當發生購房合同糾紛爭議時，購房人應理性看待，要依照合同約定方式或通過司法途徑解決問題。
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