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- 林峰：今年底到明年上半年房地產(chǎn)或進(jìn)入蕭條狀態(tài)
- 資訊類型：城市規(guī)劃 / 發(fā)布時間：2017-05-25 / 瀏覽：3668 次 /
- 2017-05-25 更新 投訴舉報
“2017中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨上市房企高峰論壇”在香港舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第10年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果報告。本次測評成果發(fā)布會上還同期舉行了一場題為”2017房地產(chǎn)資本市場的機(jī)會與變數(shù)“的主題論壇。以下為論壇實錄：
馬紅漫：這一次的調(diào)控政策確實是史上最嚴(yán)厲的，比如嚴(yán)控的城市數(shù)量是歷史最高的，政策措施也是最為復(fù)雜和密集的。剛剛講了"限購限貸"現(xiàn)在還有"限價、現(xiàn)售"，據(jù)說上海以后再賣房子要找公證處來監(jiān)控?fù)u號了，開發(fā)商應(yīng)對起來真是壓力非常大。
今天討論一個非常專業(yè)的問題，我們預(yù)判兩點，未來你覺得這樣嚴(yán)格的調(diào)控政策還會持續(xù)多久？第二點：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這樣嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下對于企業(yè)會有產(chǎn)生什么樣的影響？林總，你們是未來的千億企業(yè)，要不要做一點回應(yīng)？
林峰：千不千億不是一個需要討論的問題，只是發(fā)展過程中需要去做的一個目標(biāo)，但是我們從來沒有說為了達(dá)到千億而做千億，只是在企業(yè)的發(fā)展過程中、行業(yè)馬太效應(yīng)分化的一個必然的選擇，我們選擇以基本規(guī)模為主做細(xì)分市場，所以我不會受忽悠。每一個城市和每一個時間段，不同的窗口可能我們在增長上會考慮不同的速度或者節(jié)奏，因為我們一直是一個比較保守的企業(yè)。
馬紅漫：旭輝說自己是保守的企業(yè)，大家都笑了，還有激進(jìn)的企業(yè)嗎？
林峰：如果有證券分析師朋友就知道了，我們的保守不是體現(xiàn)在增長率，我們的是增長率、利潤率和負(fù)債率是鐵三角，三者是平衡的，在我們同樣增長率的企業(yè)我們負(fù)債率是最低的，同樣的負(fù)債率的企業(yè)中我們增長率是最高的，同樣我們的利潤率的水平基本上也是略高于行業(yè)的平均水平，這是我們守的三個底線，我們是偏保守的。
馬紅漫：這是您自己理解的保守?；氐街鲉栴}上來吧，未來的調(diào)控政策還會持續(xù)多久，政策會變得更嚴(yán)，還是什么時間點選擇有可能會放松？
林峰：第一個我贊同調(diào)控是必須的，因為確實從去年房價漲幅太厲害了，作為在這個行業(yè)長遠(yuǎn)的企業(yè)，我們都不希望房價的波動很大，對于大的企業(yè)來說，做計劃也好、做投資、做銷售的安排，其實都特別困難，而且特別是在中國的稅務(wù)環(huán)境下，暴漲，你的項目利潤率永遠(yuǎn)不會超過20%，但是一跌有可能那個項目是不賺錢甚至是虧損。你漲幅100%房價的區(qū)域，你大頭的利潤，100塊錢增長拿到24塊錢，政府拿走76塊。所以你利潤率不管怎么漲不會高的，幾乎沒有項目超過20%的利潤率。但是跌下來，實實在在肉是你割的，沒有人說我給你退稅。我們不希望是暴漲暴跌的，而是希望平穩(wěn)增長。
從中央整個對國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的角度也希望平穩(wěn)，一旦漲幅過快，大幅偏離行業(yè)或者是偏離GDP漲幅基本面的時候，可能對未來經(jīng)濟(jì)有一定的沖擊，而且從行業(yè)本身的角度來說也是不可持續(xù)的，所以調(diào)控是必須的，但是我們在調(diào)控的時候希望看到更加合理合法合規(guī)的方式來調(diào)。我一直在思考為什么房價會有突然地暴漲，還有很多的城市，房地產(chǎn)除了居住屬性還有一個金融的屬性，他很多時候是資產(chǎn)價格應(yīng)對資金的價格，是一個相對的關(guān)系。我們有時候看到資產(chǎn)的價格保障，并不是資產(chǎn)本身的錯，跟房地產(chǎn)開發(fā)商的價格沒有關(guān)系。他更多的是資產(chǎn)和資本應(yīng)對的關(guān)系，我一直認(rèn)為貨幣超發(fā)和流動性的寬松，同時實體經(jīng)濟(jì)又不能有效地吸收，資本具有天然地逐利性，導(dǎo)致了資產(chǎn)的價格被放得過高。
反過來思考，調(diào)控是必須的，但是有沒有更好的調(diào)控辦法，因為這一輪的調(diào)控跟以往都不一樣。我跟他們總結(jié)，第一，政府的出發(fā)點不一樣。以前只是略微控制，現(xiàn)在要改變房地產(chǎn)行業(yè)的基本屬性，要去投資化，房子是用來住的。第二，手段不一樣。以前是統(tǒng)一出政策，很多地方政府跟中央博弈，現(xiàn)在中央要結(jié)果，你地方政府自己想辦法，用成果的問責(zé)，這樣令得地方政府不管你什么手段我先保證我不被問責(zé)，所以手段上也會更激烈。第三，他的那種忍耐程度不一樣。我到底是6.5%以下會忍耐不住還是6%以下，說不定6%以下還會忍耐得住。他可能開始減緩的是，這些調(diào)控的措施最終會形成綜合的效果，大家整個對地產(chǎn)的后勢的預(yù)期和交易量萎縮得很厲害，這個時候他調(diào)控目的達(dá)到了，跟大經(jīng)濟(jì)一定走到什么程度不一定很相關(guān)。
馬紅漫：你評價的標(biāo)準(zhǔn)是交易量冷下來了，價格也下來了。大家比較擔(dān)心的是，因為房地產(chǎn)還是有投資主義的，如果價格下降這個行業(yè)會快速地進(jìn)入到快速繁榮、快速地蕭條當(dāng)中。
林峰：房地產(chǎn)永遠(yuǎn)在一個被打壓和被支持的中間狀態(tài)中成長的，政府有一個穩(wěn)穩(wěn)的下線也有一個上線，中間是一個生存的空間，你低于下線了可能會支持你一下，因為畢竟房地產(chǎn)給地方政府，給稅收、給財政做的貢獻(xiàn)還是非常大的，但是高過上線，他擔(dān)心金融和持續(xù)發(fā)展一定會給你控制，所以只要了解這個規(guī)律，不管他處什么政策，就跟賽跑一樣，你跑不過老虎就想辦法怎么多活一段時間。
按照這種調(diào)控政策可能走不到明年年底，今年年底到明年上半年房地產(chǎn)可能會進(jìn)入一個蕭條的狀態(tài)，各個地方可能會逐步放松。原來是18道繩子，現(xiàn)在慢慢解1、2道繩子，可能都是有一個逐步加碼以及逐步減碼的過程，只要明年上半年房地產(chǎn)開始進(jìn)入蕭條，這個逐步減碼的過程會啟動，也是整個城市具體的情況他松綁的程度方式不一樣。政策這一塊的啟動我覺得上海、杭州、北京松綁的方式不一樣。
馬紅漫：林總給我們分享一下，作為上市房地產(chǎn)來說如何應(yīng)對未來的壓力和挑戰(zhàn)，有什么優(yōu)勢？
林峰：我覺得上市房企他其實是一個雙刃劍，他有優(yōu)勢，金融背景會更好一點，但是也有掠食，投資者和股民希望每年你們都要有增長，不管什么年份，都是希望能夠增長。所以他帶來的壓力也會更大。
因為我還是覺得長效機(jī)制從政府這一輪推出的可能只有一種，就是加大對持有型土地的出讓以及相應(yīng)配套的制度，比如REITs和其他相應(yīng)的融資安排，他不能用短期貸款做長投這是不合理的。另外我們認(rèn)識到他的長效機(jī)制是，你鍋底了還是地方出政策，過高了他一定會打壓。面對這個，我覺得在越困難的時候，我們反過來我自己在關(guān)注的是我們的產(chǎn)品、我們的服務(wù)，以及我們在一些存量資產(chǎn)上的一些突破，因為存量資產(chǎn)未來是一個方向，不管政府調(diào)不調(diào)控，從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，存量資產(chǎn)在社會上的存量一定是越來越多，開發(fā)量一定是越來越小，這就是規(guī)律。
所以在存量市場的布局上，這是我們的三個特點，我們的產(chǎn)品、我們的服務(wù)，我們的未來存量資產(chǎn)未來的能力是需要打造的，這是企業(yè)安身立命的根本，我們自己能不能創(chuàng)造價值，你能夠創(chuàng)造價值就有口飯吃，就能夠活下去，外在的環(huán)境改變不了，只能想辦法適應(yīng)他。
馬紅漫：一個是"以不變應(yīng)萬變"，一個是"防守反擊"，您用什么詞？
林峰：做好自己。
馬紅漫：你們覺得未來對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，哪些領(lǐng)域、哪些區(qū)域機(jī)會會比較難？
林峰：我覺得區(qū)域上還是會關(guān)注一二線城市，因為中國一二線城市的資源配置是不一樣的，他有更多的就業(yè)、教育，所以人口導(dǎo)入肯定是一二線城市必然的趨勢，房地產(chǎn)圍繞著你的客戶來，這是核心中的根本。
目前很多三四線我還是看不懂，很可能是高水位的灘涂地帶，水位高的時候他是湖，降下去以后是灘。我一直堅持"人往哪里去我們往哪里去"，第二是"聽黨的話"，黨說我們要發(fā)揮居住的歸能，這跟人往哪里去是一樣的，"跟著趨勢走"是我們做更多的存量資產(chǎn)，我們的服務(wù)式公寓不僅自我發(fā)展，我們也在市場接了一部分。
穩(wěn)健發(fā)展是我們一個最基本的考慮，我們認(rèn)為企業(yè)生存是第一位的，活著才是發(fā)展，每一次調(diào)控我覺得都是史上最嚴(yán)，我們要心存希望，凡是調(diào)控打不死我們，就讓我們更強(qiáng)大。
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