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據(jù)媒體報道，最近有部分上海中小商業(yè)銀行，為了緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵房貸客戶提前還款，甚至對提前還款違約金給予減免優(yōu)惠。

此外，北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已全面絕跡，已有商業(yè)銀行將低于95折的房貸優(yōu)惠利率審批權(quán)全部收歸分行層面，想要拿到9折優(yōu)惠利率難上加難。

更有傳聞稱，有銀行已經(jīng)不再接受30年的住房按揭貸款，將最長期限削減到了25年。

挖財君沒有辟謠的這個本事和資質(zhì)，但相信上述說法并非空穴來風，而是有邏輯可循的。

風起于青萍之末。其實在去年底的中央經(jīng)濟工作會議，已經(jīng)釋放出今年的貨幣政策將從【穩(wěn)健偏寬松】轉(zhuǎn)向【穩(wěn)健中性】的信號，然而誰也沒有想到央行如此雷厲風行，還沒過年就開始回收貨幣流動性了。

2016年相對寬松的貨幣政策，是全國房價普漲的重要動力，如果說普通買房者對這一轉(zhuǎn)變信號還缺乏警惕的話，對資本市場更加敏銳的股市、債市投資者可能意識到得更早：

市場上的錢少，錢不好賺了。

我們不妨先來算算，房貸如果收緊，買房的成本會提高多少?

假設(shè)：

小科是一線城市合格的購房者，程序猿，收入不菲，打算在銀行商業(yè)貸款200萬買一套房子，還款方式為等額本息。

A. 如果按照相對寬松的房貸環(huán)境，小科可以分30年360期還貸，貸款利率在基準利率的基礎(chǔ)上打95折也不難，也就是4.9% * 95% = 4.655%

則小科總共需要還貸3714743元，每月還款10319元。

B. 現(xiàn)在政策收緊，商貸利率不打折了，還是4.9%，且銀行只同意給小科貸款25年

則小科總共需要還貸3472672元，每月還款11576元。

看到這樣的結(jié)果，本來還想買房的小科可能就要打退堂鼓了——雖然他可以少還24萬房貸，但要緊的是眼下每個月要多還1200塊啊!

如果小科是個單身狗，每月投入1200塊用于約會，應(yīng)該也能找到女朋友了…

這樣看來，如果未來各大銀行全面收緊房貸，大批剛需購房者的成本會明顯上升，硬著頭皮買房還是繼續(xù)租房，可能又要費一番思量了。

那么問題來了：為什么銀行開始傾向于收緊房貸了?換言之，貨幣政策為什么轉(zhuǎn)向【穩(wěn)健中性】，不再偏寬松了?

這個問題很宏觀，挖財君就不往遠的說了，簡而言之：為了守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線，央行需要對貨幣流向進行調(diào)控，調(diào)控對象主要針對金融市場的“脫實向虛”、“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為。

就銀行而言，收緊房貸的動機，除了政策面的指導(dǎo)，恐怕還有存貸比(貸款總額/存款總額)居高不下的壓力。

這里簡單介紹一下存貸比的意義：

商業(yè)銀行是以盈利為目的的，從盈利的角度看，存貸比越高越好，因為存款利息意味著成本，而貸款利息意味著收入。存貸比越高，銀行盈利能力越強。

然而福兮禍所伏，如果存貸比過高，銀行貸出去的錢太多，那么承擔的風險也就高了。

根據(jù)央行1月披露的數(shù)據(jù)，全國2016年人民幣貸款余額106.6萬億元，同比增長13.5%。而根據(jù)標普全球的計算，截止去年底，算上銀行理財和影子銀行等因素，銀行的存貸比已超過80%，且以每年6%的增速上升。

也就是說，照此程度發(fā)展下去，再過兩年，銀行貸出去的錢就跟自己的存款一樣多了，這顯然是一個危險的信號。

所以現(xiàn)在銀行想做的就是謹慎放出房貸，最好欠房貸的人還能提前還款，降低它的存貸比風險。

最后問題來了：

今年的購房者應(yīng)該如何進退呢?

挖財君以為，前有限購限貸政策，后有資金面收緊，購房者現(xiàn)在確實比較被動，毫無債務(wù)杠桿的空間可以利用。如果是出于投資升值的考慮購入房產(chǎn)，恐怕還是應(yīng)該慎之又慎。

但如果自住意愿強，丈母娘催得緊，剛需購房者還是可以考慮在下半年，政策面趨于明朗后入手的。

不必對房貸收緊過于悲觀，有央媽罩著，房價就算成交量下滑，價格跌幅也一定是有限的。按照挖財研究院投資總監(jiān)李佳的觀點，考慮到中國經(jīng)濟仍然處在“經(jīng)濟出清”和“筑底”過程中，房地產(chǎn)周期迎來拐點帶來的下行壓力仍然不可小覷，所以，穩(wěn)增長仍然需要相對寬松的貨幣政策。

“另外，從國際形勢來看，美元走勢相對偏強，資金將繼續(xù)凈流出，外匯占款繼續(xù)減少，央行也需要增加流動性供給以維持國內(nèi)貨幣供給。”

最后小編提醒大家，不要因為手續(xù)費優(yōu)惠就急著向銀行提前還款哦，除非你是等額本金的還貸方式，大頭已經(jīng)還得差不多了。