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在2017中國首席經濟學家論壇上，國泰君安首席經濟學家林采宜在演講中指出，中國房地產存在泡沫，這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破。二線城市看運氣。三四線城市的泡沫已經在一個一個破滅。

過去15-20年中國地產的上行，主要是由慢變量決定的趨勢。90年代后大量人口涌入城市，帶來住房需求快速增長。因而近20年中國地產市場一漲再漲。而在中國，政府是唯一的土地供給方，決定土地供應的是政策取向，而不是自由市場。

目前中國城鎮化率還有很大空間，但需求存在不等于價格撐得住。目前中國房價收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撐地產市場。而買不起的需求，是無效需求，和沒有需求是一樣的。

今年新增房貸占GDP6.4%，居民購房杠桿已達極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產企業向居民轉移杠桿。居民購房概率激增，將抑制未來消費需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負債率大幅增加，實際上是對未來消費力的透支。

這種不是由人口收入推升的房地產價格，本身就是一種泡沫價格，但未必說破就破。

三四線城市：泡沫已在一個個破滅

林采宜認為，不同城市有不同前景，對北上廣深這些一線城市，按擴展規律還是有擴張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線城市因醫療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。

所以一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破。

二線城市就看運氣。目前二線城市的機會在于一線城市的溢出效應，這種溢出效應來自于其交通效率和人口轉移。

三四線城市林采宜認為機會是很小的，三四線城市去庫存將非常艱難。

中國有293個地級市，361個縣級市，還有一千多個縣，而統計數據遠沒有覆蓋這些。三四線實際庫存數量遠大于統計。

另一方面，因為教育醫療等各方面福利設施的差異，人口都在往一二線流動。這在構成對大城市需求支撐的同時，也意味著三四線沒戲了：房更多，人更少。

所以對三四線城市來說，泡沫已經在一個一個破滅。

地產上漲是投資大城市房地產的唯一收益

而之所以還有人投資，一個因素就是資產荒，安全的高收益資產越來越少，實體經濟資本回報率不斷下降。更多錢因機會成本較低，就進入房地產市場，去博取房價可能上漲的收益。

另一個因素是資本流動不自由，在人民幣貶值預期的壓力下，缺乏海外資產配置的充分渠道。只能在國內資產里選擇，而相對安全的就是一二線地產。

第三個原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。

這所有因素表明，最近兩年房地產的暴漲主因不是人多地少，不是消費需求，而純粹是投資性需求。

而這投資性需求，是寬松的流動性+資產荒+資本外流的不便利，這三個因素共同構成大量閑置資產，并最終不得不流向地產。所以作為投資性的房產本質上和股票沒有什么區別，房市和股市是一回事，只是周期不一樣。

2017年恰恰是1997年亞洲金融危機的第21年;2018年又是1998年中國啟動房地產市場化運作的第21年，也是整整漲了20年。同時，2016-2018年還是美國金融危機和歐洲債務危機相隔8-9-10這一貝納理論的關鍵年份。重要的時間或將出現重要的轉折。四是地王頻現。這次是第三次了，中國有事不過三之說。是不是意味著，這次是最后一次呢。事實上，2007年的地王，恰逢2008年底政府救市，使房地產得以轉危為安;2009年的地王，有寬松的信貸和近期的保增長護航。而今年的地王，面對的恐怕是美元釜底抽薪和房產稅的全面鋪開。前景可想而知。此外，我國的房地產已經完成了較完美的5浪上升，接下來，必定是2浪回調。加上我們預期的2016年及其以后的較高通脹水平，相伴而行的較高利率，又將使購房的成本明顯上升，購買力則下降，需求減少。同時，上世紀80年代中后期的人口出生高峰導致的近幾年年輕人的婚育剛性需求，也會告一段落。

今年新增房貸占GDP6.4%，居民購房杠桿已達極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產企業向居民轉移杠桿。居民購房概率激增，將抑制未來消費需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負債率大幅增加，實際上是對未來消費力的透支。這種不是由人口收入推升的房地產價格，本身就是一種泡沫價格，但未必說破就破。

東亞縱財認為：投資如戰場，炒房或現貨投資都是一樣!但在現貨市場個人感覺比樓市穩定的多，現貨市場就是有經驗的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經驗的地方。