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買方賣方交替違約

陳小姐10月才拿到了等待已久的強(qiáng)制過戶的判決書，“去年3月，我購(gòu)買南山區(qū)前海一套510萬元房子，已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，并且繳納了25萬元定金。但是隨著‘3·30’新政后房?jī)r(jià)暴漲，我要買的房子上漲到710萬元。業(yè)主在我拒絕加錢后，就玩消失了，不得已我才告了他。”

陳小姐事先上已經(jīng)出售了自己唯一住房，為了湊齊首付換大房還和親朋好友借錢，不曾想?yún)s遭遇了業(yè)主違約。按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金，而業(yè)主卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚(yáng)言“不怕告，官司耗個(gè)兩三年，房?jī)r(jià)漲到你更買不起房”。

按照目前普遍的制式購(gòu)房合同,違約金最高只是預(yù)付定金的兩倍或房屋成交價(jià)的20%，在房?jī)r(jià)暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

因此，類似陳小姐這樣的買家在去年還有很多。據(jù)廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師透露，去年深圳業(yè)主違約潮已經(jīng)超過了7000宗。“數(shù)量非常驚人，我們?nèi)ツ昝刻於寄芙拥胶芏嘧稍冸娫挘墙衲赀@樣的情況卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。”

高漲的房?jī)r(jià)讓市場(chǎng)在今年3月25日觸發(fā)了調(diào)控，令深圳樓市迅速進(jìn)入了寒冬期。尤其是二手房市場(chǎng)整體低迷，業(yè)主報(bào)價(jià)也有下降趨勢(shì)。在這樣的情況下 “風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”，許多簽了約的買家紛紛想毀約，要錢不要房。

徐先生就是受害者之一，今年3月剛將自有房產(chǎn)以940萬元出售，買家需要支付定金50萬元以及首期等，不曾想正當(dāng)徐先生按照約定做公證委托擔(dān)保公司贖樓之時(shí)，已經(jīng)支付定金的買家認(rèn)為房?jī)r(jià)后市走跌可能性較大，要求徐先生降價(jià)銷售返還定金。

開發(fā)商不懼退房

不僅僅是買家、賣家之間的違約角色互換，深圳限購(gòu)升級(jí)后，這一趨勢(shì)也影響了開發(fā)商。

10月13日，深圳樓市開始了整頓風(fēng)暴，部分樓盤存在虛假宣傳、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格違法的違法行為，均被立案處理。

整風(fēng)行動(dòng)對(duì)開發(fā)商已經(jīng)造成了影響。近期曝出深圳多個(gè)樓盤的部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商售價(jià)超過備案價(jià)，違背了“深八條”規(guī)定，并就此理由找到開發(fā)商退房，而部分開發(fā)商選擇了同意退房。

位于南山區(qū)的豪宅盤華潤(rùn)城潤(rùn)府，目前均價(jià)為84000元/平方米。10月底有消息傳出，已經(jīng)繳納定金的業(yè)主，可以選擇退房。

對(duì)于部分要求退房的業(yè)主，華潤(rùn)置地方面表示：“關(guān)于部分9月24日開盤認(rèn)購(gòu)潤(rùn)府二期受新政影響的客戶向我司提出相關(guān)訴求，我司收到反饋后高度重視，第一時(shí)間與部分業(yè)主進(jìn)行了溝通，積極正面回應(yīng)業(yè)主的訴求，我司在充分考慮客戶的利益后，同意接受客戶關(guān)于解除認(rèn)購(gòu)書退還認(rèn)購(gòu)定金的申請(qǐng)。”

事實(shí)上，根據(jù)深圳產(chǎn)權(quán)登記中心出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則，深圳已明確10月4日之前的購(gòu)房行為不受新政影響，換句話說，開發(fā)商并沒有退房退定的義務(wù)。但是開發(fā)商一改之前態(tài)度，變得十分“親和”。

上一次發(fā)生業(yè)主集體退房還是2008年深圳房?jī)r(jià)大跌之時(shí)，當(dāng)時(shí)的卡羅社區(qū)、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭等樓盤，無一例外地都嚴(yán)詞拒絕了業(yè)主的訴求，甚至不惜雙方對(duì)簿公堂。雖然還是有部分樓盤選擇了給予購(gòu)房者一定的補(bǔ)償，從而順利完成樓盤降價(jià)銷售。

而今年開發(fā)商的應(yīng)對(duì)已有所不同

深圳房地產(chǎn)企業(yè)一位內(nèi)部人士對(duì)業(yè)內(nèi)人士直言：“如果有部分購(gòu)房者非要以虛假宣傳等各種理由鬧退房，我們會(huì)看情況退房的。深圳樓市畢竟只是短暫冷淡，就算少部分被退的房子，也可以再賣出去。這只是時(shí)間性問題。”

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也表示：“目前深圳愿意退房都是大開發(fā)商，更為注重企業(yè)形象，業(yè)主鬧事會(huì)有負(fù)面影響。退房牽扯到契約精神，如果買家真的用虛假宣傳、質(zhì)量問題強(qiáng)烈要求退房，大開發(fā)商也不愿意和業(yè)主多做糾纏。而且大開發(fā)商更有底氣，不怕自己房子賣不出去。從目前情況來看，大規(guī)模退房的情況還未發(fā)生。”

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉看法類似：“即便是出現(xiàn)違約個(gè)案，但大規(guī)模現(xiàn)象還沒出現(xiàn)。最大因素并不是房?jī)r(jià)，而是政府密集調(diào)控后，買家對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了很大改變，因此推遲了購(gòu)房行為。”

行業(yè)不規(guī)范VS契約精神

在“契約精神”的面前，業(yè)主們的“維權(quán)”看上去似乎有些無理取鬧，但在某些退房的業(yè)主眼中，有時(shí)候看似平等的購(gòu)房合約背后就隱藏著諸多不平等的“潛規(guī)則”。現(xiàn)行的預(yù)售制度給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。在銷售宣傳過程中，銷售人員誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象十分普遍。

在10月深圳市的市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委突擊檢查中，發(fā)現(xiàn)部分樓盤存在虛假宣傳、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格違法的違法行為;以及一些中介的部分門店現(xiàn)場(chǎng)無法提供業(yè)主委托銷售協(xié)議、明碼標(biāo)價(jià)不規(guī)范，還有中介涉嫌利用格式條款侵害客戶權(quán)益等違法行為。

對(duì)于如何解決問題，業(yè)內(nèi)人士看法不一。深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示：“去年違約主要原因是房?jī)r(jià)，今年除了房?jī)r(jià)之外也有新政的原因，開發(fā)商也會(huì)考慮這點(diǎn)，各項(xiàng)新規(guī)也有規(guī)范作用。每次市場(chǎng)新政出臺(tái)后都可能會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，需要時(shí)間去適應(yīng)和調(diào)整。”

而Q房網(wǎng)市場(chǎng)觀察員任晉東表示：“行業(yè)內(nèi)對(duì)這類事情也沒有太多解決辦法，中介只能起到溝通作用。如果出現(xiàn)違約只能按照合同來，由法律來解決，但不會(huì)給買家設(shè)定任何黑名單機(jī)制，民事糾紛是屬于正常情況。”

“出現(xiàn)了違約情況也是不健康的。現(xiàn)在市場(chǎng)在進(jìn)行秩序整頓，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)也開始自查，媒體報(bào)道也起到了一定監(jiān)督作用。如果違約現(xiàn)象后續(xù)還出現(xiàn)的話，或許會(huì)成為進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序的契機(jī)。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)業(yè)內(nèi)人士表示。