熱點關(guān)注- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 城市規(guī)劃
在10月27日由《證券日報》社主辦的“明天創(chuàng)新大講堂”之“走進(jìn)天津”專場論壇上，本報記者就當(dāng)前讀者關(guān)心的熱點問題專訪了中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心(國家智庫)副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才。
本輪房地產(chǎn)在高峰后，從北京930政策開始，22個城市快速出臺政策，雖然政策力度看，并非全面回歸2014年930之前，但執(zhí)行效果非常明顯。在限購限貸政策影響下，不僅交易量出現(xiàn)明顯下滑，價格也出現(xiàn)了松動，不少二三線城市出現(xiàn)了較大的議價空間。這些跡象都意味著，史上最嚴(yán)的調(diào)控開始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期。
徐洪才指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控是要把投機(jī)性需求控制住，而不是要把整個房地產(chǎn)打掉，不是讓房價腰斬，還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地產(chǎn)的功能要回歸本色，就是消費，而不是投機(jī)，但是完全沒有投機(jī)也不現(xiàn)實。所以現(xiàn)在是采取了一些治標(biāo)的措施，這在短期內(nèi)是必要的，也行之有效，但長期來說還是要標(biāo)本兼治。
根本問題不解決
房價報復(fù)性反彈可能性很大
“本”在哪里？徐洪才認(rèn)為，“本”就是城鄉(xiāng)一體化、新興城鎮(zhèn)化過程中一些機(jī)制、體制的創(chuàng)新，比如戶籍制度、社會保障體制改革、土地制度改革。
中國一線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場情況不同。
三、四線城市的土地是充足的，但人口流入少，需求沒那么旺盛，所以房地產(chǎn)就有庫存問題，而以下城市需求很旺盛，但土地供應(yīng)不足，供求矛盾很突出。一線城市集中了教育、醫(yī)療等資源，還有就業(yè)機(jī)會。所以人口蜂擁而至。
徐洪才指出，從農(nóng)村到三、四線城市到二線城市再到大城市，形成一個梯形發(fā)展的格局。將來還會形成大量人口向一線城市涌進(jìn)，大城市的矛盾會越來越尖銳，大城市病會越來越突出。
他表示，要從根本上解決這個問題，還是要體制、機(jī)制的變革。“功夫在書外，這些東西是要改的。中心城市土地供應(yīng)不足，自然房價高；農(nóng)村的土地不能自然流轉(zhuǎn)，自然城鎮(zhèn)的錢就流不到農(nóng)村去。生產(chǎn)要素之間是分隔的。城鄉(xiāng)之間土地市場是分隔的，人因為戶籍制度也是分開的，社會保障都不是全覆蓋。我們講要保障基本公共服務(wù)的均等化，這是個目標(biāo)，現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)。”
“這些制度建立好了，大家就沒必要往大城市跑了。中國一線城市高房價的病根就在這兒。但這個改革是一個漫長的過程。”徐洪才坦言。
而從以往房地產(chǎn)調(diào)控70大中城市的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價格增速轉(zhuǎn)正為負(fù)、地產(chǎn)價格開始實質(zhì)下跌之際，需求側(cè)的房地產(chǎn)政策就會適時松綁，房價在一段時間后又會出現(xiàn)回升。
徐洪才表示，這種政策周期性的變化和市場本身周期性的變化是相關(guān)聯(lián)的，這是基于根本問題沒解決，必然會出現(xiàn)這種情況。“現(xiàn)在強(qiáng)行按住了(房價)，過一段時間很可能會有報復(fù)性反彈，這種可能性是非常大的。所以現(xiàn)在痛定思痛，還是要從根本上解決體制機(jī)制問題，比如土地制度的變革，使城鄉(xiāng)市場能流通起來。”
人民幣貶值因素只有一個
升值因素有三個
在談到另外一個讀者關(guān)心的人民幣貶值的問題時，徐洪才直言人民幣兌美元匯率破7是遲早的，但今年年底到不了。他強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)市場形成合理的預(yù)期，同時對資本資金流出加強(qiáng)監(jiān)管。“咱們現(xiàn)在有60萬億的居民儲蓄存款，如果拿出1/6即10萬億元換成美元走出去的話，那外匯儲備一半就沒了。而如果大家都形成人民幣貶值的預(yù)期，資金都流出去，人民幣就會進(jìn)一步貶值，貶值又加劇資金流出，貶值和流出之間形成一個自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)。一定要阻止這種惡性循環(huán)的形成。”
徐洪才指出，當(dāng)前人民幣貶值的因素只有一個，就是其他貨幣對美元的貶值，因此人民幣也要被動地對美元貶值。
但推動人民幣升值的因素卻有三個：第一，中國經(jīng)濟(jì)增長有后勁，可持續(xù)，在全球來看還是一枝獨秀；第二，人民幣納入SDR，境外的中央銀行要配置它的外匯儲備，按照10.92%這樣一個比重來持有人民幣，未來幾年在海外會形成一個將近7萬億-8萬億的人民幣需求，這是拉動人民幣升值的第二個因素；第三，人民幣的國際化過程中，人民幣可以在一帶一路周邊國家直接使用，會減少對美元的需求。這些都是推動人民幣升值的因素。
“所以未來人民幣對一籃子貨幣會保持一個相對穩(wěn)定，對美元會保持一個在可控范圍內(nèi)溫和貶值的趨勢。”徐洪才表示。
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