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　　房地產受人口增長影響較大

　　在經歷了黃金十年的發展期后，隨著我國人口紅利的消逝，房地產市場的“天花板”也漸行漸近。然而，去年底國家宣布實施全面二孩政策，無疑讓房地產界人士歡欣鼓舞。

　　“近幾年流行的一個判斷是，人口凈流入的城市，房價就會上漲，反之就會陷入停滯甚至衰退。”西安東郊一家樓盤銷售部吳經理表示，從2011年開始，我國人口結構迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，意味著買房的主力軍規模已經在減小了。全面放開二孩后，首當其沖的是增加這部分人口的改善性購房需求。

 

　　從中長期來看，根據機構測算，到2028年底，全國由15~49歲(1980年開始執行計劃生育)人口組成的家庭將達到1.8億戶。這其中，“單獨”家庭約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”家庭1230萬戶，占比有7%，這意味著全面二孩政策將對未來房地產市場需求產生正面影響。

　　購房需求受養育成本限制

　　在樂觀的數據背后也有隱憂，獨立地產評論人李連源認為，實際購房需求的提升將取決于真實的生育意愿和實際增加的新生兒數量。從目前大中城市的情況來看，工作壓力和較高的養育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此，該政策的實際效果還有待檢驗。

　　克而瑞的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬～9200萬之間，年均700萬人左右，相當于每年新增住房需求1.4億平方米。這個數據，相對于目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。

　　一項調查顯示，相對于一二線城市高昂的養育成本，由于在三四線城市養育兩個孩子的負擔要輕得多，新政策的出臺對這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化。

　　改善型住房需求有望得到釋放

　　記者走訪了解到，在全面二孩政策落地一年后，隨著一些家庭多子化成為趨勢，相對于過去十年以首次置業需求為主的市場格局，改善型需求有望出現大幅回升。

　　“中小戶型尤其是80平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，現在打算購買100～140平方米三室戶型的客戶明顯增多了。”含元路一家樓盤售樓人員告訴記者，全面二孩政策，無疑能為房地產市場帶來增量購買力，一定程度上緩解目前供過于求的市場格局。西安市場首次改善型的產品面積均劃定為144平方米以下，大部分為三室兩廳的戶型。“對于生二胎的家庭來說，三室可以滿足住房和功能需求。”

　　中金的研究報告也表示，改善性需求將成為中國房產市場的一個關鍵推動因素。目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經實現每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結構也將顛覆現有格局。