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  房地產(chǎn)剛剛迎來黃金時(shí)代

  “房地產(chǎn)現(xiàn)在的發(fā)展非常好，打個(gè)比方，人在青春期以前都是很簡(jiǎn)單的，但是青春期以后發(fā)育了，生命的過程就開始復(fù)雜，也正因此人生開始綻放出更多的光 彩。房地產(chǎn)也是如此，剛剛走過純粹簡(jiǎn)單的賣住宅的青春期，現(xiàn)在的好日子才剛剛開始。”談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，馮侖認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況只能說是住宅結(jié)束了 最黃金的時(shí)代，但是整個(gè)房地產(chǎn)卻迎來了屬于它的黃金時(shí)代。

  “今后的房地產(chǎn)不能單純地看住宅，住宅只是其中的一部分，行業(yè)發(fā)展要看的更為全面。因?yàn)槌燥柫俗『昧耍陀辛藙?chuàng)業(yè)、旅行、養(yǎng)老、度假、培訓(xùn)、教育、就醫(yī)等各方面的需求，這都需要大量住宅以外的空間，所以房地產(chǎn)處在了一個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)上。”馮侖說。

  房企轉(zhuǎn)型是項(xiàng)長(zhǎng)期工程

  談到當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型風(fēng)潮，馮侖表示，對(duì)于企業(yè)來說，如果不去創(chuàng)造和變化、不去做未來，基本是很難活不下去的。而具體到房地產(chǎn)企業(yè)來說，目 前的轉(zhuǎn)型路徑主要有三種：一是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行：堅(jiān)持住宅領(lǐng)域，但同時(shí)會(huì)做一些諸如住宅細(xì)分市場(chǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)化等方向的微轉(zhuǎn)型。隨著客戶積累的越來越多，可以增加 的服務(wù)就越來越多，這種細(xì)分的空間便將是無限的；二是小轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行：除住宅之外，增加一些別的商用不動(dòng)產(chǎn)，如寫字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)廠房、物流倉(cāng) 儲(chǔ)、醫(yī)療健康以及大型公共設(shè)施等。不同的是，核心不再是開發(fā)，而是轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)；三是脫離房地產(chǎn)，開始涉足其他行業(yè)，轉(zhuǎn)型即等于轉(zhuǎn)行。

  “盡管有如此多的轉(zhuǎn)型方式，但最終轉(zhuǎn)型都不容易，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的周期特別長(zhǎng)，一種轉(zhuǎn)型是否成功，至少也需要十年的時(shí)間才能看的出來。所以，房地產(chǎn)行業(yè) 的轉(zhuǎn)型才剛剛開始，大家都處在轉(zhuǎn)型過程中，如果此時(shí)資本市場(chǎng)比較助力，那局面可能就比較好；但如果信貸市場(chǎng)比較緊張、低迷，那轉(zhuǎn)型就會(huì)更加苦難。另外，在 轉(zhuǎn)型的過程中，公司治理都是特別重要的，這也是需要特別關(guān)注的。”馮侖表示。

  談及萬通自身的轉(zhuǎn)型，馮侖表示，萬通除了住宅業(yè)務(wù)以外，近年來在工業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)都有拓展，目前與工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域與普洛斯也有合作，此外，還涉及定制、眾籌，跟互聯(lián)網(wǎng)、養(yǎng)老健康這些都有涉及，但是只是在過程中，希望能夠堅(jiān)持下去，未來五到八年能看到成效。

  去庫(kù)存確實(shí)是很大的挑戰(zhàn)

  從去年底中央三令五申房地產(chǎn)去庫(kù)存以來，不少地方政府各出奇招，相應(yīng)的配套政策解讀也不斷，對(duì)此，馮侖表示，在目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率近60%、一線城市人均GDP普遍超過8000美元的情況下，舊房和新房的供應(yīng)量越來越供過于求，這在二三線城市表現(xiàn)比較明顯。

  “目前全國(guó)的出生率并不高，大部分城市人口的增長(zhǎng)甚至處于停滯狀態(tài)，在人口不增加甚至減少的情況下，怎么把現(xiàn)有的資產(chǎn)存量盤活，這的確是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。”馮侖表示。然而，只有用一些市場(chǎng)化的方法來消化掉庫(kù)存，今后在住宅領(lǐng)域才可能恢復(fù)持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

  偉大是熬出來的

  談到企業(yè)長(zhǎng)久生存的秘訣，馮侖憶起當(dāng)初的“萬通六君子”二十多年來各自的從業(yè)經(jīng)歷，直言“偉大是熬出來的”！

  “無論是我自己，還是潘石屹他們，這么多年回過頭來看，我認(rèn)為我們活下來的最重要的事情無非有三件：第一是正確的價(jià)值觀，第二是創(chuàng)造和變化，第三是完善的公司治理。”馮侖說道。

  首先，所謂的正確價(jià)值觀事實(shí)上就是一些最簡(jiǎn)單、最樸素的道理。“這個(gè)價(jià)值觀實(shí)際上都是你在不懂事的時(shí)候老奶奶交 給你的久遠(yuǎn)的道理，諸如要聽大人話，不要偷東西，不要亂占便宜，不要惹是非。用我們自己早期的提法就是‘學(xué)先進(jìn)、傍大款、走正道’，找一個(gè)標(biāo)桿，然后找到 一些資源，最后就走正道。”馮侖由衷地說：“你會(huì)發(fā)現(xiàn)，越往久遠(yuǎn)走，這些價(jià)值觀就越發(fā)顯得特別重要，最樸素的到底往往是最重要的根基。”

  “作為商人，每天都有很多是非，商人本身就是一個(gè)會(huì)涉及是非的人，今年又是是非年，商場(chǎng)是是非地，變革的時(shí)代就是是非的年代。在一個(gè)是非的年代，是 非地，是非人去獲得是非物，怎么樣能做到?jīng)]是非、少是非。堅(jiān)持正確的是非，放棄錯(cuò)誤的是非，才能獲取正確的事物，這就是價(jià)值觀，也正是這些東西讓你能活下 來，它們非常重要。”

  “20多年來，我們看到很多民營(yíng)企業(yè)惹上各種各樣的是非，其中有五大是非可以讓人死：有政商關(guān)系是非、有和明星牽扯的是非、有貪婪造成的是非等等，我們講的價(jià)值觀，就是在“五大是非”當(dāng)中取是而去掉非。這個(gè)事情很重要，讓你規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，還讓你把帳算清楚。”

  其次是善于創(chuàng)造和變化，能看到別人看不見的地方。

  “要想熬下去不死，最重要的就是著眼于未來，要活在未來，不時(shí)地到當(dāng)下混混！”馮侖笑言。

  “其實(shí)，作為一位商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，最重要的是三件事情：第一，看別人看不見的地方；第二，算別人算不清的帳；第三，做別人不做的事情。15年前馬云在 杭州說‘讓天下沒有難做的生意’，這就是看別人看不見的地方。當(dāng)時(shí)99%的人沒有看見這件事情，沒有看見今天的電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)。”馮侖說。

  “算別人沒有算清的帳--別人算的是賣豆腐、賣面條、開餐館，這都是算得清的帳。但是馬云和時(shí)間變革、歷史算了一本大的帳，和中國(guó)進(jìn)步的時(shí)代一起算 這個(gè)帳，這是時(shí)間和人，以及價(jià)值觀的帳。如果一個(gè)人價(jià)值觀不同，時(shí)間概念不同，合作發(fā)展的對(duì)象不同，這個(gè)時(shí)候算的帳完全不同。有追求，有正義感的人，他即 使是在監(jiān)獄里，算帳仍然是算正數(shù)。如果你是一個(gè)壞人，你在外面，時(shí)間是正數(shù)，但是你累計(jì)的帳都是負(fù)的。”

  “同樣做房地產(chǎn)，每個(gè)企業(yè)的董事長(zhǎng)也都有自己心里的一本帳，看別人看不見的地方。一方面，不少企業(yè)并不看好房地產(chǎn)，最近四年從A股市場(chǎng)上放棄房地產(chǎn) 主業(yè)的有將近100家，就連萬達(dá)也提出要去房地產(chǎn)化；另一方米，說房地產(chǎn)好的也有很多，萬科便認(rèn)為它才剛剛開始，五年以后它是一個(gè)萬億收入的企業(yè)。這就是 人們心目中不同的地方，在這兩個(gè)極端之間，每個(gè)人心里還有不同的房地產(chǎn)未來，這就導(dǎo)致了不同的變革和決策。”

  第三就是要有完善的公司治理結(jié)構(gòu)，要不斷完善公司的股東、團(tuán)隊(duì)以及資本市場(chǎng)等等，這些東西是活下來的制度和組織保證。

  “如果這些東西不相應(yīng)的跟上，企業(yè)也會(huì)在轉(zhuǎn)型當(dāng)中就容易翻車。因?yàn)檗D(zhuǎn)型就意味在短期可能衰退，所以在短期內(nèi)可能就變成一個(gè)壓力，傳統(tǒng)的收入會(huì)減少。 這個(gè)時(shí)候到底車往哪兒開，控制方向盤的人也很重要。這個(gè)時(shí)候就可能會(huì)出現(xiàn)一些公司治理上的問題，出現(xiàn)兩個(gè)甚至三個(gè)，多個(gè)人來?yè)尫较虮P，因?yàn)榇蠹倚睦锏奈磥?是不一樣的。所以我們要活下來，公司的治理非常之重要，要避免陷入一種治理的陷阱。”

  “一個(gè)行業(yè)和一個(gè)人一樣，要活下來，經(jīng)歷過的所有事情加起來，其實(shí)就是‘蜜月太短，日子很長(zhǎng)‘。我們要用日子的心態(tài)看蜜月，不應(yīng)該用蜜月的心態(tài)來期 待日子。只有這樣，我們無論是扛，無論是熬，無論是頂，都會(huì)非常愉悅，因?yàn)槲覀冃睦镉脙r(jià)值觀把自己的未來都做了安排，我們也對(duì)自己的業(yè)務(wù)和歷史發(fā)展過程了 然于胸。只有這樣的時(shí)候，我們甚至可以不怕任何困難。”