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  本文想探討一個命題：房地產政策的邏輯與走勢。本輪政策趨松，始于2014年，但如果深究細察，則2013年兩會后就現苗頭。2013年2月下旬，出臺國五條及細則，進一步加強房地產調控，屬于2009年12月開始的史上最嚴厲的調控政策的延續。但3月政府換屆之后，堪稱嚴厲的國五條細則并未全面執行，尤其是二手房交易按20%征個人所得稅的規定并未落實（除了北京）。

  2014年至今，全國樓市降溫之后，政策出現“放松四步走”。第一步，3月兩會政府工作報告中提出“針對不同城市情況分類調控”，這一定調之后，在相關部委沒有發文件的背景下，各地就已紛紛放松限購，或者出臺穩定樓市的新政。其中典型的如呼和浩特率先取消限購，福建出臺尺度很大的“閩八條”。

  第二步，9月30日央行、銀監會出臺“9.30房貸新政”，核心政策是：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。此后，部分銀行執行寬松程度超過政策規定，對于再次購買的非普通商品住房，也有一定程度放松。

  第三步，今年3月下旬，六部委分別出臺三個政策，其中房貸和營業稅兩個新政于3月30日公布，被稱為“3.30新政”。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為40%，公積金貸款首付比例為30%；公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；個人轉讓房產的營業稅減免年限，由滿五年減為滿兩年。

  第四步，今年8月，又出臺兩個新政：一是限外令終于松綁，不再限制境外機構只能在注冊城市購自用房，不再限制個人在大陸需工作生活滿一年，才能購自住房。二是公積金新政，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于說直接把“3.30新政”中的公積金政策推翻了，短短半年之內就更新，急促心態可窺一斑。

  9月30日，繼續出臺兩個新政：一是對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。二是三部委要求各地全面推行公積金異地貸款業務。由此可見，在對購房需求影響最大的房貸政策環節，可謂“窮追猛打”式的放松。

  上述“四步走”，有兩個推動因素。從短期看，2014年全國樓市普遍降溫，自住需求萎縮，同時也壓制了經濟增長。房地產調控的主要目的是熨平市場周期性波動，所以持續放松調控，合情合理。從長期看，新一屆執政者更加強調“使市場在資源配置中起決定性作用”，放松或取消限購、限貸、限價、限外等行政管制措施，逐步建立房地產調控長效機制，應是房地產政策的總體原則。

  最后，研判一下政策走勢。就短期而言，經濟穩增長非常需要房地產業復蘇，雖然當前全國商品房銷售已經復蘇，但更加重要的指標：房地產開發投資，卻仍未好轉，前8個月增幅已持續下滑至4%以上，明顯低于固定資產投資增幅，仍在拖經濟后腿。

  決定政策變化的首要邏輯是，在經濟企穩之前（GDP增速穩定在7%，不再繼續下滑）之前，國家層面的房地產政策不會收緊。次要邏輯是，在房價明顯上漲之前（由一線城市擴散至二三線），國家層面的房地產政策保持平穩，甚至進一步寬松，而樓市復蘇乏力的三四線城市，將加碼救市。所以，展望未來，至少今年四季度和明年上半年，政策不會收緊。會否走出“第五步”，則有待觀察。