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十年來第一次看到央媒把房地產(chǎn)最為支柱產(chǎn)業(yè)提出，但可惜市場早已不是過去的樣子了。
9月28日，人民日報發(fā)表時評《房地產(chǎn)市場是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟環(huán)境重要之錨》，文章強調(diào)房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這是多年的“去房地產(chǎn)化”浪潮中，央媒首次把房地產(chǎn)重新作為支柱產(chǎn)業(yè)提出。這是重新為房地產(chǎn)正名，也肯定了房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用。
在9月28日——三季度末這樣的敏感節(jié)點，人民日報發(fā)表這篇文章，到底有什么的含義，后續(xù)市場會有什么樣的變化，可以做一個簡單分析和預測。
1、當前經(jīng)濟壓力巨大，而房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用卻在持續(xù)下滑。今年的經(jīng)濟目標是要保7，雖然二季度GDP增速達到了7.0%，但也不過是勉強保7，而房地產(chǎn)投資增速還在持續(xù)下滑。截至8月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅有3.5%，與去年年末的10.5%相比，下滑7個百分點，與前年年末的19.8%相比下滑16.3個百分點，和同期GDP增速相比也相差了一半。作為前兩年對經(jīng)濟增長作出重大貢獻的房地產(chǎn)，今年反而給經(jīng)濟托了后腿。今年1-6月房地產(chǎn)投資總額達到了4.4萬億元，仍占同期GDP31.42萬億元的14%。這種情況下，再不強調(diào)房地產(chǎn)的支柱地位，不肯定房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動作用，房地產(chǎn)搞不好，中國經(jīng)濟增速也起不來。
2、當前企業(yè)壓力大，地方政府壓力更大。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)土地購置費同比增速在持續(xù)下滑，今年1-8月，土地購置費累計達1.15萬億元，同比漲幅僅10%，相比去年年底下滑了19.3個百分點。從CRIC統(tǒng)計的300城市成交的土地成交情況來看，克而瑞統(tǒng)計的300城市土地成交中，一線城市前8個月土地共成交2198億元，占300城市成交量的32%，30個二線城市成交3779億元，占54%，60多個三線城市僅971億元，占比僅有14%。如果說今年一線城市土地市場還是相對火熱的，二線城市還馬馬虎虎，那么三線城市則是一片慘淡。靠地吃飯的地方政府，經(jīng)歷自2014年至今的土地淡市，實際上快要窮的揭不開鍋了。即使年初財政部下達了地方存量債務(wù)置換債券的措施，將短期債務(wù)轉(zhuǎn)為長債，但這只能讓地方政府短期內(nèi)稍微緩解壓力，債遲早是要還的。如果沒有土地出讓金這筆重要的收入來源，這些債也難還上。如果說房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商的壓力大，其實政府比開發(fā)商的壓力更大。
3、近期可能會出臺進一步刺激政策。這次人民日報的時評，加上9月19日新華社的《在持續(xù)回暖中努力轉(zhuǎn)型——當前房地產(chǎn)市場走勢透視》，實際預示著短期內(nèi)可能會出臺進一步的房地產(chǎn)刺激政策。就如2007-2012年，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的時候，每次新華社、人民日報等央媒一出評論文章，政府隨即就會出臺政策調(diào)控政策一樣，此次很大可能也是房地產(chǎn)刺激性政策將要出臺的信號。
目前來看，出臺二套房按揭優(yōu)惠是最有可能的。從去年三季度開始松貸，再到今年一季度再次放寬二套房貸款政策，今年四季度有可能再度加大放松力度。特別是利率這塊還會有進一步的突破，如二套房貸利率下調(diào)到基準以下，但更重要的是銀行的貸款額度要有保障。其次，是稅收優(yōu)惠政策方面的突破，如部分地方政府減免契稅，如中央政府對個人所得稅調(diào)整方案中，將按揭利息作為稅前抵扣項。其中后者可能對市場的影響更大。再次，各地方政府為去庫存，“八仙過海，各顯神通”，將繼續(xù)跟進一些系列地方性的刺激政策，如收購商品房做保障房，暫停供應(yīng)土地，提供購房補貼等等。
4、但不要寄希望于政府站臺把房地產(chǎn)拉回原來的軌道，要正視房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的現(xiàn)實。即使政府喊話、救市，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)折已是既定事實，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折是毋庸置疑的，整體供大于的狀況會持續(xù)下去。這種情況下，行業(yè)壓力巨大，企業(yè)優(yōu)勝劣汰是未來房地產(chǎn)行業(yè)的的新常態(tài)。開發(fā)企業(yè)從暴利到微利甚至無利，是當前諸多企業(yè)要面臨的問題。當前正是房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力最大的時候，隨著大量企業(yè)退出，政府更要呵護留守下來的企業(yè)。比如我一直強調(diào)的建議“暫停預征所得稅和土地增值稅”，這兩個稅種本來就應(yīng)該在結(jié)算時明確，而不應(yīng)該預征，不能把這種不合理常態(tài)化。如果能夠暫停的話，也將是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持。
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