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今年8月底，三部委出臺的公積金貸款新政，引發社會關注。一方面，將二套房貸首付比例由三成降至二成，回到歷史最低水平，反映國家保護改善性購房需求的態度 更加積極；另一方面，由于公積金貸款額度不大，大部分購房者無法從新政中受益。于是，此政頗有“雷聲大、雨點小”的味道。
今 年3月下旬，六部委密集出臺了三個文件，其實包括放松個人房貸的政策，突出彰顯了放松調控、支持住房消費的政策取向。其后全國房屋市場有所復蘇，但全國房 地產開發投資增速持續回落，1-7月已降至5%以下，創過去十幾年歷史新低，從而繼續成為經濟企穩的絆腳石。于是，8月份連續出臺兩個文件，分別放松限外 和公積金二套貸政策。
國家的政策方針非常明確，然而效果仍不宜高估。回顧去年四季度啟動的這輪樓市復蘇，其中以一線和部分二線城市為主，核心的政策驅動力，并非去年媒體熱捧的放松限購令，而是房貸趨松。去年的“9.30新政“和今年的”3.30新政”，是兩個放松房貸的重要政策，尤其是放松二套房貸。另外，去年以來的五次降息，也使房貸利率大幅下降。
如果加上8月31日公積金貸款新政，那么當前房貸政策，寬松到了什么程度？不妨先回顧并梳理一下過去近20年房貸演變史，大致可以劃分為五個階段。
第一階段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。我國個人房貸制度建設，與1998年房改基本同步。1998 年出臺的《個人住房貸款管理辦法》規定：支持城鎮居民購買自用普通住房（注意:不包括高檔商品房、別墅），無住房補貼的首付30％。商業性住房貸款利率按 法定貸款利率減檔執行，比如期限為5至10年的，執行3至5年法定貸款利率，比也即比基準利率略有折扣。1999年出臺《住房公積金管理條例》。2003 年“121號文”規定：第一套自住住房仍執行20％的規定，第二套及以上應適當提高比例。購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），仍有利 率方面的優惠。但第二套無利率優惠。但此政策惹爭議，后來并無嚴格執行。
第二階段：2006年至2008年9月，配合調控，逐步收緊。2006年出臺的“國六條細則”規定：首套房貸首付比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。2007 年出臺的“二套房貸新政”規定：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，不得低于20%，其他不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于 40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。注意，這是首次提高利率下限。
第三階段：2008年10月至2009年，救助樓市，重新放松。2008 年，國際金融危機爆發后，為了穩經濟、穩樓市，當年10月央行推出新政：最低首付款比例調整為20%；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利 率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。注意，這是第一次，大幅擴大房貸利率空間，其后至2010年一季度，首套房貸打七折成為常態。同時，二套房貸利 率也明顯下滑。
第四階段：2010年至2014年8月，重啟調控，持續收緊。2010年4月出臺了被稱為史上最嚴厲的“國十條”：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。并 重新強調：二套房貸利率不得低于基準利率的1.1倍。2010年9月又出房貸新政：所有房貸首付比例（包括首套）都調整至30%及以上。2011年1月出 臺“新國八條”：二套房貸首付不低于60%。2013年出臺的“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，對房價上漲過快的城市， 可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其后，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高提七成。
第五階段：2014年9月以來，穩定市場，支持改善。2014 年9月出臺“9.30新政”：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。二套普通房 也可按首套貸，說明國家強力支持自住需求，連合理的首次改善需求也保護！同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸 令”。
2015年3月出臺“3.30新政”： 對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整為不低于40%；使用公積金貸款 購買首套普通自住房，最低首比例為20%；對擁有1套住房并已結清貸款的家庭，為改善居住條件再次申請公積金委款購買普通自住房，最低首比例為30%。
2015年8月，三部委聯合發文，再次降低公積金貸款門檻：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上廣深可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。“3.30新政”剛出臺5個月，便被推翻，更大力度優惠，可見經濟穩增長的急迫性。
總體來看，經過去年“9.30新政”以來的三次放松房貸之后，當前房貸寬松程度回到了什么階段？
關于商業房貸，首套貸最低仍需三成，仍處于歷史最嚴格狀態。二套貸分為三種情況：1、第一套貸款結清再購普通房，首付最低三成，政策寬松度回到2007年之前；2、第一套貸款未結清再購普通房，首付最低四成，回到2010年4月之前；3、第二套為非普通房，首付五成仍是最嚴格的最低六成。
商業房貸的利率寬松度，按政策，首套房貸利率最低0.7倍，近幾年沒變化；二套房貸利率1.1倍（首套貸還清且再購為普通房者享受首套貸優惠），仍是2007年9月的標準。但其實真正的利率政策，主要由商業銀行操控，比如首套貸0.7倍近幾年根本就沒現身過。而當前對于已結清首套貸再購房的首付比例，部分銀行從寬執行。
從 公積金貸款來看，公積金貸款政策，基本上是跟著商業性房貸政策走的。關于首付比例，今年8月的三部委新政，將結清首套房貸再買房的首付比例，降至最低二 成，這也歷史最寬松的水平。首套公積金貸首付比例新政中沒有提及，按邏輯應該也降至二成。而在2010年9月的公積金政策中規定：首套套型建筑面積在90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%。當前，首套貸款未結清再購房，公積金貸款首付比例 仍為五成。關于利率優惠，公積金貸款利率一直低于同期同檔次商業銀行基準利率，不再贅述。
那么，當前房貸政策是否合理，寬松程度調整到位了嗎？筆者認為：其一，首付比例仍應下降；其二，貸款利率由銀行自主決定。
首先，房地產業內外部環境發生重大變化。從 外部環境看，中國經濟已經由高增長轉為中高增長，2010年是最后一個兩位數增長的年份，2011年之后GDP增幅持續下滑，今年上半年只有7.0%。尤 其是今年，穩增長壓力很大。在此背景下，國家應更加重視房地產的支柱性作用，尤其是住房消費對于內需求的拉動作用，拋棄歧視和打壓房地產的態度和做法。房 地產政策口徑應回到2005年“國八條”（本世紀第一個綜合性打壓政策）之前，房貸政策亦如此。
從內部環境看，與經濟相似，2011年是個中國房地產業的分水嶺，自那以來，房地產業多數指標已經由高增長，轉為中低增長，甚至不增長。其中，核心的房價指標回到與GDP增幅相近的水平，已經回歸合理增長區間。房企利潤率也由高水平轉為中水平。既然如此，那么以前諸多以抑制房價為主要目標的調控措施，也就失去了“敵人”。所以，房地產政策寬松度應回到調控之前。
2006 年“國六條細則”出臺之前，政策口徑基本是2003年的“121號文”商業房貸首付二成，第二套及以上應適當提高比例。因此，應將當前首套房貸首付最低為 三成，進一步降至二成。而二套房貸，應由當前四至六成，降至三至四成，其中第一套貸款未結清再購普通房可降至三成，非普通房降至四成。公積金貸款的首付標 準，可跟隨商業房貸調整。
其實，如果參考發達國家的政策，我國的房貸首付比例還有進一步降低的空間。很多發達國家的首付比例都低于三成，甚至零首付也非罕見。當然，這與發達國家金融市場發達、市場化程度高、銀行自主權較大等有很大關系，購房者要想獲得較低的首付比例，有時需要購買抵押按揭保險，放貸的金融機構需要對沖貸款者潛在的違約風險。
當 然，我們必須關注超低首付所隱藏的系統性風險。2007年美國次貸危機的爆發，就與之前幾年金融機構大肆低門檻的發放房貸，尤其是大量10%以下的低首 付，包括零首付，以及向還貸能力較差的低收入家庭放貸。而且，華爾街還將這些次級貸打包成次級債，賣給了全球的投資機構。最終，當美國房價下跌之后，迅速 引爆危機并蔓延至全球，形成國際金融危機。因此，考慮到當前我國金融體系與市場的完善程度與國家仍存較大距離，在房貸首付方面略有保守，不搞一成首付，更 不設零首付，比例略高于他們，也是合理的。
至于房貸利率，除了個人住房公積金具有特殊性，我國的改革方向是放開，由金融機構自主決定。當前我國利率市場改革已近尾聲，商業房貸利率也沒必要進行管控，讓金融機構自我判斷、自我防控風險、自我決定利率水平。
比 如，近兩年來我國銀行不良貸款率總體快速上升態勢，而個人房貸仍屬于銀行優質資產，二套及三套改善性購房需求，尤其是購買大戶型的富裕家庭，他們還貸能力 強，違約風險低，商業銀行完全可以加大放貸力度。而官方不宜強制要求貸款利率必須上浮一成或二成，由商業銀行根據市場需求自我決定。
再如，經過去年11月以來連續五次降息之后，當前五年以上基準貸款利率已降至5.15%，這是建國以來的最低水平！住房公積金貸款利率只有3.25%！當前，國家要求大力支持首套房貸，名義上利率可低至0.7倍。而當前一二線城市的房首套房貸都有折扣，京滬部分銀行可打九折及以下。如按九折，則五年期以上貸款利率為4.64%。
筆 者問過上海某國有大行的朋友，他們說打九折后房貸業務基本不賺錢。因為當前銀行理財產品的平均回報率就超過4%，而相當部分銀行理財產，是銀行變相攬儲。 銀行是做資金生意的，買進的資金的價格已超4%，再以4.6%左右的價格賣出去，剔除管理費用，確實賺不到錢。官方不宜強制商業銀行做不賺錢、甚至虧本的 買賣。
最后，除了房貸首付和利率要進一步調整之外，其他制度建設也應跟進。比 如去年“9.30新政”曾提出：鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增 加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。這條政策的目的很明確：通過設置資金池，讓商業銀行在放貸方面有利可圖。但一年過去了，進展緩慢。另如，經 過近20年的發展，我國公積金制度已經明顯滯后于社會發展及住宅產業發展，急需進行改革，相關部門早在幾年前就開始著手研究和籌劃，但至今未果。
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