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“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”似乎是當今房地產(chǎn)界的一個共識，自從行 業(yè)龍頭的兩“萬”帶頭這么說，就似乎更是定論。我本人在陽光新業(yè)服務(wù)的時候，早在大概09年的時候就說“陽光新業(yè)要想成為一個行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運營商， 唯有輕資產(chǎn)一路”，可見我也是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的倡導(dǎo)者。不過，看過了很多人所說的輕資產(chǎn)邏輯，我又覺得很可能會存在一個“輕資產(chǎn)陷阱”，讓你哭笑不得。
首 先，我們來看在中國的房地產(chǎn)業(yè)有重資產(chǎn)嗎？很多人說房地產(chǎn)是個重行業(yè)，資金投入大，變現(xiàn)差。可這話要在十幾年前說就不對了，那個時候的房地產(chǎn)是一個以小博 大的行業(yè)，有無數(shù)杠桿可以借用，賣樓花、施工墊資、銀行貸款、“三邊工程”等都是相互疊加的杠桿。因此當年有無數(shù)的開發(fā)商懷揣一紙批文和區(qū)區(qū)百萬現(xiàn)金就敢 去開發(fā)一個幾十萬方的大樓盤，你覺得這是重資產(chǎn)，還是輕資產(chǎn)？因為房地產(chǎn)的金融屬性，杠桿在房地產(chǎn)中從未去除過，開發(fā)商模式?jīng)Q定一個好的開發(fā)商投入的自有資金比例一定不大，而對資產(chǎn)的階段性持有最多不會超過三年。
在什么情況下，中國的房地產(chǎn)商會變成重資產(chǎn)的持有者呢？大 致有三種可能：一，開發(fā)項目最終的利潤沉淀，一種是尾房，一種是惜售房，留下來的原因一是賣不掉或舍不得賣，一是稅務(wù)籌劃的考慮；二，被動持有，或者是在 拿地時作為政府規(guī)劃配套所不得不建的物業(yè)，或者是市場判斷錯誤而根本無人問津的房子，總之是情非得已的持有；三，主動持有，當一個地段被視為“黃金寶 地”，在這上面建什么都跟搖錢樹似的坐著就可以收錢，而且可以想象資產(chǎn)的價值會越捂越高，開發(fā)商們就會選擇主動持有資產(chǎn)，要么是“囤地”，要么就會建一個地標建筑當做長期飯票。
這 三種可能除了第二種有點悲催，其他兩種應(yīng)該說還是不錯的結(jié)果，因此長期以來對于中國的房地產(chǎn)商來說，并不在意是做重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，有錢賺就好嘍！輕資產(chǎn) 如果能做到持續(xù)滾動，賺到的錢可以一直高杠桿的撬動下去，為何不輕資產(chǎn)？重資產(chǎn)如果留下來的都是寶貝，每年光估值就能看到財富的穩(wěn)定增長，為何不重資產(chǎn)？ 我當年勸誡陽光新業(yè)要走輕資產(chǎn)道路，是因為這是最快鍛煉運營團隊的辦法，可以搶占先機。而如今全行業(yè)都在喊要做“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，就意味著大家認為重資產(chǎn)已 經(jīng)沒法去做了，無論主動還是被動，甚至階段性持有，都不行！那么問題就嚴重了，都不做重資產(chǎn)，誰來做？
我想對于這些喊出要做“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的的公司，他們心中對這個問題是有答案的。答 案一：那些只有土地資源而沒有市場能力的“地主”，這些人要么是“國家的親兒子”能夠以低廉的價格獲取土地，要么就是所謂“掌握特殊關(guān)系”的人，就是有本 事先人一步發(fā)現(xiàn)土地升值空間搶先占有，這樣的人往往沒有動力去培養(yǎng)市場競爭能力，來一個品牌公司愿意合作也是可以接受的。答案二：那些仍然愿意投資地產(chǎn)但不愿意直接下場操盤的金融機構(gòu)，理由其實也簡單，財務(wù)投資者與實際經(jīng)營者就該權(quán)責(zé)分清，各擅所長，將資源集中于使用效率更高的人手中，這也是房地產(chǎn)的“資產(chǎn)證券化”一個重要依據(jù)。
為什么這兩類人會甘于自己持有“重資產(chǎn)”而將輕資產(chǎn)的權(quán)利交給別人呢？我想基本邏輯應(yīng)該是這樣：一、 聰明的東家要找一個管事的掌柜，所謂“所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離”，也就是說投資要與經(jīng)營分離，讓更能力的人來負責(zé)經(jīng)營，能夠?qū)①Y產(chǎn)價值做到更大；二、資產(chǎn)本身 的持有是有價值的，作為持有方能夠享受資產(chǎn)更大的增值，掙的是資本性收益，而運營方掙得只是管理費，是勞務(wù)性輸出，相比而言只能是小頭；三、產(chǎn)權(quán)方享有最 高的決策權(quán)，就是說無論運營方有多強勢，作為產(chǎn)權(quán)持有人是最終的決策人，命運始終掌握在自己手中，可以自由選擇或替換運營方，以實現(xiàn)自己對資產(chǎn)價值最大化 的追求。
也就是說在輕重資產(chǎn)策略的選擇上，不應(yīng)該存在絕對弱勢的一方，不應(yīng)該出現(xiàn)一方明顯侵占另一方利益的可能，即使可能會有個別案例存在特殊，但市場信息的充分交換后一定會修復(fù)這種利益的失衡。所以，在我們選擇做“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”時，有一些看上去美好的商業(yè)模式可能就會是陷阱：
一、品牌輸出操盤手陷阱。
自從綠城推出藍城代建模式，萬科推出小股操盤模式，“品牌輸出+操盤團隊”就成為一些品牌房企做輕資產(chǎn)輸出的一個標準模式。這其中當然有成功者，不僅在管理費上就賺足了利潤，還會通過品牌使用費、超額利潤分成等方式進一步分享資本性收益。這其中最大的陷阱就存在于甲乙方關(guān)系上，或者說雙方合作基礎(chǔ)的牢固程度。有兩種壞結(jié)果要做好準備，一種是項目原本就無解，再牛的團隊也無法“妙手回春”，項目的失敗將對品牌造成致命打擊；一種是“教會了學(xué)生，老師就該失業(yè)了”，對方不過是想要你的管理經(jīng)驗和招商資源，如果很容易就能學(xué)會，輕資產(chǎn)的一方也就沒有存在的價值。
二、二房東簡單套利陷阱。
這 是很多人在津津樂道的商業(yè)模式：發(fā)現(xiàn)市場價值低估的存量資產(chǎn)（或者產(chǎn)權(quán)有瑕疵，或者業(yè)主方不懂經(jīng)營），以明顯低于市場價格包租過來，通過簡單的改造、拆 分，再高價散租出去，從而賺取高額的租差。據(jù)說很多二房東的投資收益都很不錯，快的甚至幾個月就能收回投資。不過我不認為這是商業(yè)模式，頂多算是機會投資 模式，機會就存在于大房東何時覺醒或者產(chǎn)權(quán)的瑕疵何時變成障礙，而回收的收益和違約成本是否足以覆蓋投資和運營成本。二房東大多不敢做大額的投資，當有些 二房東需要投入大資金進行改造時，其實你做的已經(jīng)不是輕資產(chǎn)，而是缺乏有效保障的重資產(chǎn)！很可能就是為他人做了嫁衣。
三、互聯(lián)網(wǎng)化零資產(chǎn)陷阱。
很多互聯(lián)網(wǎng)出身來“顛覆”房地產(chǎn)業(yè)的人說：房地產(chǎn)就是一個低頻難流動的重資產(chǎn)，我們才不要持有半點資產(chǎn)，我們只要抓住人就好了。因此對他們來說，可以零資產(chǎn)性投入，甚至零門店，只是通過線上平臺來試圖消滅中介。他們認為只要能抓住客戶端，市場就由他們主宰，重的部分、低效的部分活該由業(yè)主自己承擔(dān)，他們只需要來分利就好了。孰不知越是輕的模式越容易復(fù)制，尤其在中國。如 果只是一個信息打通的平臺的話，很快這個信息也就為所有人所掌握，客戶哪里來的忠誠度，你哪里有可能“挾客戶以令業(yè)主”呢？我們看到即使途家這種從導(dǎo)流起 家的互聯(lián)網(wǎng)模式也在向下沉淀，做自己的公寓，而搜房、房多多等更是要往線下去走，去收房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，哪里敢真的“零資產(chǎn)”？
對 于房地產(chǎn)這個具有“不動產(chǎn)”屬性的行業(yè)而言，重資產(chǎn)是無法回避的話題，走向輕資產(chǎn)絕不能是一種“甩包袱”的心態(tài)，因為你要想好誰敢接，而你又能剩下什么？ 走向輕資產(chǎn)也不會是“占便宜”的過程，風(fēng)險和收益永遠都是匹配的，短期套利不會變成長久的贏利模式；走向輕資產(chǎn)也不可以是“追風(fēng)口”的心態(tài)，房地產(chǎn)的關(guān)鍵 永遠是線下，在于對資產(chǎn)的把握，互聯(lián)網(wǎng)顛覆不了房地產(chǎn)，不要拿暫時的業(yè)內(nèi)恐慌來當做一個永久的侵入機會。別忘了，房地產(chǎn)可是切實享受了經(jīng)濟增長紅利的上一 輪“風(fēng)口”行業(yè)，人才和財富都還在，這里面或許有懶人，但絕對沒有傻瓜。
我依然看好中國房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化趨勢，因為這是這個行業(yè)從制造業(yè)回歸服務(wù)業(yè)的一個必然。我看好的輕資產(chǎn)是那些真正通過服務(wù)能力取勝的模式，是可以通過自己的管理能力創(chuàng)造價值的真正運營商。任何可以被輕易取代的輕資產(chǎn)都是偽輕資產(chǎn)，任何可以被人輕易效仿的能力也都是偽能力！在這場輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大浪潮中，最終的結(jié)果一定是“去偽存真”，到那個時候，中國的房地產(chǎn)業(yè)將為自己做一次正名，這個行業(yè)會因為尊重才能而成為一個值得受人尊重的行業(yè)！
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