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據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)文，明確要放寬房地產(chǎn)市場外資準入門檻。這次出臺的意見提出，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯時，不再需要全部繳付注冊資本金，只要是符合資格的境外機構(gòu)以及在中國境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
如何解讀最新出臺的外資準入房地產(chǎn)新政？商務(wù)部研究院副院長邢厚媛和資深房地產(chǎn)專家韓世同對此進行了分析與解讀。
經(jīng)濟之聲：新政對于外商投資房地產(chǎn)的資本注冊條件進行了修改。這樣做的目的是什么？
邢厚媛：我認為首先有利于降低它的融資成本和經(jīng)營管理成本。第二，允許境外機構(gòu)代表處購置非辦公用房，并且放寬個人的購房限制為這些人員在境內(nèi)的工作生活提供了便利。因為有一部分人是在兩個城市工作，以前只允許他買一套住房，現(xiàn)在放寬了限制，這對于這兩類機構(gòu)和企業(yè)來說都是非常利好的消息。
經(jīng)濟之聲：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份至7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，同比下降24.5%。有觀點認為，這一政策的出臺是為了增加外資投入，防止資本外逃。怎么看待這種觀點？
邢厚媛：從近期來看，一線城市的房地產(chǎn)市場的確存在著下行壓力，或者不穩(wěn)定因素，此前那種暴利或節(jié)節(jié)高升的態(tài)勢已經(jīng)結(jié)束，因此，這種新政的出臺對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，尤其是二、三線城市的市場有一定的積極作用。從長期來看，我認為還是應(yīng)該營造一個公平，沒有歧視的外商投資環(huán)境，使得境外人士能夠在中國市場享有國民待遇。
經(jīng)濟之聲：目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場對于外資的吸引力大不大？
邢厚媛：我認為還是有吸引力的，我認為前一階段房地產(chǎn)市場連續(xù)多年的高升高漲主要還是因為求大于供，很多人有這種改善住房的條件，有這樣的需求，特別是城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得一些從農(nóng)村進城的人有了更大的需求，因此房地產(chǎn)進入了一個暴利時代。但是目前我認為這種需求是依然存在的，只是因為在供給量相應(yīng)增加之后，利潤率相對降低了。因此，總體而言，我認為中國的地產(chǎn)市場，特別是二三線城市的市場還是有吸引力的，所以外資在中國房地產(chǎn)市場進行投資依然可以獲得比較好的回報。
經(jīng)濟之聲：這次六部委下發(fā)的房地產(chǎn)外資準入新政中提出，符合資格的境外機構(gòu)和個人，都可以在國內(nèi)買房。這里所說的“符合資格”要滿足哪些條件？
韓世同：過去規(guī)定需要在中國工作一年以上，現(xiàn)在已經(jīng)取消了這個年限的制約和限制，但實際上它還是要求在受限購的城市中，跟當?shù)氐木用裣硎芡瑯拥沫h(huán)境和條件。也就是說，外籍的購房可能更多的集中在商業(yè)性的房產(chǎn)上，例如寫字樓等，非住宅這一類的產(chǎn)品會相對寬松一些。
經(jīng)濟之聲：但是之前，對于境外個人買房的限制是比較多的，比如只能購買一套，而且在中國居住要滿1年以上等等，現(xiàn)在哪些條件放寬了？出于怎樣的考慮？
韓世同：一方面是大勢所趨，因為畢竟國內(nèi)限購的二三線城市已經(jīng)全部放開，只剩下一線城市。在限外這方面，總理在兩會期間也曾經(jīng)說過，歡迎外國人買房，但實際上我們還是有比較嚴格的限制，此次的放開也是順理成章。此外，外資也出現(xiàn)了一定的下降。
經(jīng)濟之聲：這一政策會對房地產(chǎn)市場帶來多大的影響？這是否會推助樓市在下半年企穩(wěn)回升呢？
韓世同：我認為影響應(yīng)該不是太大，但是可能會在預(yù)期的層面造成影響，因為外資的占比其實非常小，所以它的增長或變化對市場帶來的影響不會太大。在購房方面，一線城市還是主要的購買區(qū)域，所以它的放開不會帶來太大影響。此外，以前外資愿意進入大陸，是因為人民幣以及房屋在升值，但是目前這兩個條件都發(fā)生了轉(zhuǎn)變，所以現(xiàn)在的這個條件放寬了之后，它不會帶來很大的影響，但是它對想進入大陸投資購房的外籍人士或者企業(yè)帶來了一個方便。
經(jīng)濟之聲：您對樓市的走勢有一個什么樣的判斷？
韓世同：我認為多次的雙降對樓市是絕對的利好，但是也要觀察未來股市對整個經(jīng)濟環(huán)境的影響會不會太大。如果封閉來看，目前的樓市肯定是已經(jīng)企穩(wěn)，甚至是趨漲的，因為后面還有金九銀十，但是如果受到整體經(jīng)濟的影響，樓市可能也很難獨善其身，我認為影響是難以避免的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政策從條文看，部分放寬了限外政策，從政策角度看，雖然實際影響有限，但對于市場的購房者信心有所影響。另外，對于一二線城市來說，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新政是對此前限外令的一個反思和糾偏。由于此前外資進入后使得部分城市房價出現(xiàn)大的反彈，進而最后政策把此類資金歸咎為樓市不穩(wěn)定的因素，進而在限購政策出臺的時候，也排擠了此類購房需求。此外，國家此次政策出臺，也有提振經(jīng)濟、防范資本外逃的考慮。
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