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當(dāng)下樓市復(fù)蘇的主要驅(qū)動(dòng)因素是多次降息降準(zhǔn)，同時(shí)房貸政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房貸成本和門檻，有效地促進(jìn)了購房需求釋放。
8月25日晚，央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來第四次降息、第三次降準(zhǔn)，力度超預(yù)期。顯而易見，這標(biāo)志著我國貨幣環(huán)境進(jìn)一步寬松。那么這對(duì)樓市有何影響？
應(yīng)該說，本輪降息降準(zhǔn)的主要目的并不是針對(duì)房地產(chǎn)。央行的解釋是，降息主要是降低社會(huì)融資成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；近期完善了人民幣兌美元匯率中間價(jià)的報(bào)價(jià)機(jī)制，降準(zhǔn)能彌補(bǔ)流動(dòng)性缺口。這就意味著，降息降準(zhǔn)主要還是為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，另外對(duì)沖人民幣貶值所造成的外資流出。除了支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還有一個(gè)緊急而直接的動(dòng)機(jī)：穩(wěn)股市。然而，股市運(yùn)行自有規(guī)律，單靠降息降準(zhǔn)，盡管能夠暫緩跌勢(shì)、有所反彈，但并不會(huì)改變市場(chǎng)運(yùn)行方向。
可是，房地產(chǎn)卻很可能是降息降準(zhǔn)的最大受益方。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于貨幣政策和流動(dòng)性非常敏感。去年四季度以來，全國樓市出現(xiàn)復(fù)蘇，其中以一線城市表現(xiàn)最為突出。而同期經(jīng)濟(jì)并未好轉(zhuǎn)，說明經(jīng)濟(jì)面并不支持樓市回暖。
其實(shí)，當(dāng)下樓市復(fù)蘇的主要驅(qū)動(dòng)因素是多次降息降準(zhǔn)，同時(shí)房貸政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策，有力地降低了房貸成本和門檻，有效地促進(jìn)了購房需求釋放。
本次降息之后，五年期基準(zhǔn)貸款利率由之前的5.4%降至5.15%，明顯低于2002年、2003年的5.76%，創(chuàng)新中國成立后的最低水平。這對(duì)于貸款買房的人而言，屬于明顯利好。尤其是首套房貸，部分一二線城市還有一定折扣。另外，公積金貸款利率由之前3.5%降至3.25%，已經(jīng)明顯低于無風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益（4.5%左右）。這就意味著：購房者應(yīng)全額使用公積金，用不掉的自有資金可買銀行理財(cái)產(chǎn)品，賺取利差。這種超低房貸利率，在歷史上極為罕見，等于國家在補(bǔ)貼購房者。只要屬于自住需求，為什么不貸款購房呢？
當(dāng)然，也有相反的意見認(rèn)為，近期國際金融市場(chǎng)比較動(dòng)蕩，歐美股市大跌，諸多國家貨幣爭(zhēng)相貶值，國際油價(jià)一度跌破40美元大關(guān)。在這種形勢(shì)下，國內(nèi)樓市也將出現(xiàn)大幅降溫，房價(jià)也會(huì)大跌。
其實(shí)，沒必要那么悲觀，金融動(dòng)蕩暫難沖倒樓市。美國和歐洲經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨增，是全球經(jīng)濟(jì)的脊梁，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，則很難出現(xiàn)全球性金融危機(jī)。新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)確實(shí)不樂觀，比如巴西和俄羅斯就很糟，貨幣貶值難以避免，但中國經(jīng)濟(jì)明顯強(qiáng)于前二者，人民幣雖然在8月中旬急貶了3%左右，但幅度不大，對(duì)樓市沖擊極其有限。
更關(guān)鍵的是，低息環(huán)境之下，樓市很難出現(xiàn)大跌。一般而言，在資產(chǎn)泡沫長大的過程中，貨幣由松轉(zhuǎn)緊，容易刺破泡沫，引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格大跌。而過去幾年，全球主要經(jīng)濟(jì)體處于低息環(huán)境，去年以來我國也多次降息降準(zhǔn)，實(shí)際利率明顯下滑。今年7月份，全國金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為5.97%，自2011年以來首次回落至6%以下。這種寬松貨幣環(huán)境之下，全球樓市不可能大跌，我國房價(jià)更不可能大跌。
預(yù)計(jì)未來半年，房價(jià)仍將維持適度上漲。或許，明年下半年和后年，經(jīng)歷上漲后的樓市會(huì)再度降溫，但也屬于短周期性質(zhì)的調(diào)整，總體態(tài)勢(shì)是漲跌交替，螺旋式上升。如果屆時(shí)國際金融環(huán)境依然動(dòng)蕩甚至惡化，加之美國加息，全球貨幣環(huán)境趨緊，中國樓市降溫的壓力則會(huì)增加。
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