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  房地產(chǎn)投資下滑 影響GDP下降1個百分點(diǎn)

  任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資下滑，影響到的是GDP。房地產(chǎn)投資占22%左右，房地產(chǎn)投資去年的增速從20%幾下降到10%，影響到1個點(diǎn)的GDP，今年從10%降到4.6%，可能還要影響到1個點(diǎn)，如果加上水泥、鋼材、玻璃等，后端的施工用的重卡，以及施工材料、裝修材料等等大概會影響到0.6個點(diǎn)左右，前后加起來影響到1.1個點(diǎn)。

  在固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資對比中，凡是房地產(chǎn)投資高于固定資產(chǎn)投資增幅的GDP都是上升的，凡是房地產(chǎn)投資低于固定資產(chǎn)投資增幅的GDP都是下降的。也就是說，房地產(chǎn)投資在總量中的影響GDP增加值的部分非常大。

  從目前來看，房地產(chǎn)投資是持續(xù)下降的過程，今年也不會上升，雖然銷售情況轉(zhuǎn)好，但是房地產(chǎn)投資仍然不會迅速發(fā)生改變。任志強(qiáng)表示，6月份銷售增長一倍，部分地區(qū)增長速度很快，一手房增長了33%，二手房增長了70%多，增速非常快，但是開發(fā)商手里的資金并不多。其中，到位資金增長了0.1%，銷售額增長了10%。

  去年銀行信貸的壓力很大，個人按揭貸款增長速度很高，大概增長了17%點(diǎn)幾，在房地產(chǎn)里面一手房增長了15%，二手房增長了13.5%。在定金預(yù)收款雖然有增長，但是沒有轉(zhuǎn)為正數(shù)，銀行貸款占央行的17萬億（總額），在開發(fā)商貸款中增速是負(fù)的。

  糾其原因，大部分轉(zhuǎn)為了地方政府的房改、危改和基礎(chǔ)設(shè)施，還有一部分轉(zhuǎn)為了土地開發(fā)和土地占用，錢沒有真正到開發(fā)商手里，因此這部分不會轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商的投資部分。6月份當(dāng)月的凈投資增長是2%左右，任志強(qiáng)預(yù)計(jì)到年底也不會超過5%。

  政府還在控制土地 明年將出現(xiàn)土地短缺

  任志強(qiáng)表示，開發(fā)商的土地購置和新開工數(shù)量是下降的，土地購置到6月份是負(fù)的33.8%，其中有幾大因素。一是政府在今年全面減少了土地供應(yīng)，比如說北京土地供應(yīng)量在計(jì)劃供應(yīng)中下降了40%多。同時(shí)完成的比例又很低，很多地方政府認(rèn)為在低潮中賣地賠錢，所以故意不賣地。今年上半年為止，北京只完成了計(jì)劃的21%，土地供應(yīng)量和開發(fā)商愿意買不愿意買有關(guān)系，賣貴了開發(fā)商不愿意買，賣便宜了地方政府不愿意賣，所以銷售不好，開發(fā)商也沒錢買，幾個因素導(dǎo)致今年的土地購置是負(fù)增長。實(shí)際上從去年就開始是負(fù)了，通常兩年負(fù)了以后，后期的供應(yīng)量就減少。開工雖然有回升，但是開工仍然是負(fù)的15%點(diǎn)幾，最低的是負(fù)的18%，估計(jì)全年都是負(fù)的，從供應(yīng)量的角度來說明年就會出現(xiàn)短缺。

  而地方政府仍然強(qiáng)調(diào)于土地價(jià)格，所以在前期，在年初的時(shí)候土地價(jià)格略有下降以后，地方政府控制土地供應(yīng)量，現(xiàn)在看到二季度為止土地價(jià)格盡管漲幅不是很高，但是各種土地價(jià)格都是趨于上升趨勢。

  任志強(qiáng)表示，市長很清楚，如果大量庫存和擠壓的話，就寧愿不賣地，過去開發(fā)10塊錢一米，現(xiàn)在賣出的地是8塊錢一米，我怎么賣，賣了以后賠了怎么辦。如果留在賬上，雖然支付地方債的利息，后期漲價(jià)我可以把利息補(bǔ)回來，所以還是在控制土地。

  拐點(diǎn)已過 房價(jià)9月后將進(jìn)入上升階段

  銷售情況方面，任志強(qiáng)認(rèn)為房地產(chǎn)市場銷售在今年前兩月處于最低潮。但自利率調(diào)整后，連續(xù)三次降準(zhǔn)將息對市場影響很大，消費(fèi)者的購買成本大大降低了，上個月提升了24%的復(fù)購能力，可以明顯的看出銷售是回升的，不但寫字樓、商業(yè)用房回升，住宅回升的速度也很快。

  5月份以后，銷售額已經(jīng)轉(zhuǎn)正了，6月份銷售額增長了10%，銷售面積變成正的3%，按照這樣的速度發(fā)展，今年全部銷售面積的增長速度大約會超過5%。什么概念呢？如果超過5%，比2013年還要多，是中國歷史上銷售面積最高峰的一年。不管有人說是黃金，還是白銀，反正今年預(yù)計(jì)總的銷售面積會超過2013年，數(shù)量是最大的。

  同時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為房價(jià)也發(fā)生了變化，一二手房之間的變化差距比較大。二手房大部分地區(qū)轉(zhuǎn)為正數(shù)，一手房在70個城市中有68個城市還是在負(fù)數(shù)。雖然是負(fù)數(shù)，但是已經(jīng)從負(fù)的5%、6%，變成負(fù)的4%、3%、2%，從最低點(diǎn)開始回調(diào)。任志強(qiáng)預(yù)計(jì)到9月份以后，價(jià)格會全面調(diào)為正，全年可能會有3—5%的增幅。

  為什么價(jià)格增幅沒有像08年或者2013年那么快呢？任志強(qiáng)表示，就是因?yàn)楝F(xiàn)在還有大量的庫存。二手房交易價(jià)格迅速快漲，是因?yàn)槊總€人只賣一套房子，或者兩房子，所以二手房可以隨時(shí)變動價(jià)格，開發(fā)商不會輕易調(diào)整銷售價(jià)格，是因?yàn)橘u掉1萬平米后面還有2萬平米、3萬平米，可能還有10萬、20萬。市場上大面積銷售的銷售價(jià)格都沒有做大面積的調(diào)整，都要以消化庫存為主。今年前面看到的，銷售面積反彈，但是銷售總額不一定完全反彈，在相當(dāng)一部分地區(qū)還沒有做到價(jià)格完全反彈。環(huán)比可以看到，價(jià)格上漲城市越來越多，到現(xiàn)在為止70個城市中只有2個城市是正數(shù)。

  任志強(qiáng)表示，2014年下降這一輪的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，從最低點(diǎn)已經(jīng)開始回升了，換句話說這一波過去了，后面就是上升的階段了。

  區(qū)域分化愈加嚴(yán)重 投資房產(chǎn)仍是最好選擇

  從區(qū)域來看，一線城市的開發(fā)投資和施工面積迅速上升，開始反彈。二、三線城市，特別是三、四線城市還在持續(xù)下滑。三線城市原來屬于儲量比較大，所以在短期之內(nèi)還不能迅速把存量消化。一、二、三、四線城市趨勢已經(jīng)拉開了，區(qū)域分化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

  談到資本市場，任志強(qiáng)表示，看到在救市之后下半年的股市不再會有這么活躍的交易量了。如果沒有其他的來彌補(bǔ)今年上半年因?yàn)楣墒卸圃斓慕鹑贕DP的話，下半年的GDP就會掉下來，這部分大概占1個點(diǎn)。

  換句話說，如果沒有股市的高增長，二季度的GDP大概就剩6%了，這1個點(diǎn)靠什么補(bǔ)呢？下半年很重要的是靠投資補(bǔ)，能不能補(bǔ)得上不知道。所以出臺了很多地方政府的投資項(xiàng)目。從GDP看，是一個下降過程。另外，CPI也是一個下降的過程，這也是麻煩事兒。就是說價(jià)格下降的時(shí)候，工業(yè)增加值減少，利潤更減少，包括開發(fā)商。房價(jià)不上去，雖然賣的多了，但是利潤并沒有增加。物價(jià)，CPI、PPI都在低運(yùn)行。豬肉影響不了CPI，為什么？豬肉單一比重只占3%，這3%里面增長10%的話，也就增長0.3個點(diǎn)，所以占不了多大比重，它只是其中一項(xiàng)，因此還在低位運(yùn)行，就難以保證GDP迅速上升。

  從購房來說發(fā)生變化了，由于利率的兩次下調(diào)，可以看到打算購房的比例迅速回升。如果做股票的人都說投房子，那說明真該投房子了。多少年以前，投了房子的都賺了，投股票的人賠的一塌糊涂。

  原因是什么？2007年價(jià)格最高，我們是利率最高，導(dǎo)致2008年下降，不僅僅是宏觀經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的問題。2009年當(dāng)利率下調(diào)的時(shí)候，房價(jià)和銷售都是上升的。隨后出臺了一系列調(diào)控政策，包括國五條、國十條，利率又調(diào)到了最個高峰。

  去年4月份，劉士余副行長開始找四大銀行談，說能不能把利率降下來，四大銀行堅(jiān)決不同意，結(jié)果出了“9.30”政策。其實(shí)如果不是他們拼命的牟取暴利的話，也許我們的房地產(chǎn)市場沒有這么壞。

  很明顯，如果利率繼續(xù)下調(diào)，現(xiàn)在已經(jīng)是歷史最低點(diǎn)了，不管是公積金貸款還是銀行貸款，都是歷史最低點(diǎn)。這個時(shí)候不用它購買房子還用什么呢？雖然有杠桿作用，股市也有杠桿，股市變動以后會強(qiáng)制你平倉，房子沒有人強(qiáng)制你平倉，房子會扛得過周期，不會因?yàn)榉績r(jià)跌了以后，銀行逼著你還債，沒這個事兒。

  只要過了這個周期，房子會接著漲，美國的房子現(xiàn)在已經(jīng)超過了2007年的最高峰。股市強(qiáng)制你平倉就不行了，如果不用杠桿的話，不用杠桿就虧了，因?yàn)槟阌眠@么低的利率，20%-30%的首付把后20年的錢用在今年花了，但是股市不行。所以，投資房產(chǎn)可能是我們最好的選擇。