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面對北京當前土地價格即將追上房價的現狀，如果“出貨”太快顯然不劃算。惜售的念頭開始在市場中涌動。據相關人士透露，某上市龍頭房企已在企業內部明確提出，將年初制定的北京年度銷售任務120億元調整至100億元，下調幅度達16%。究其原因，一方面是由于一線城市土地越來越難拿，手中需準備存量；另一方面，不斷上漲的價格讓“惜售”念頭出現。
龍頭房企點剎
一位與某龍頭房企接近的人士告訴北京商報記者，年初市場環境尚處低谷，這家房企作為上市公司，面臨較大銷售壓力。作為銷售“重鎮”，年初該公司制定北京區域銷售計劃時，確定將采取積極的銷售策略，北京公司旗下10個項目同時入市，銷售目標鎖定120億元。同時，該公司表示，在北京將實現多元布局，產品類型包含中高端甚至不乏頂級豪宅項目，銷售區域在北京范圍全面鋪開。
“北京地價飆升的現實，讓上半年業績不錯的這家房企開始重新打起算盤。”上述人士表示，該公司上半年已經完成銷售額80億元。2014年該公司分別摘得北京頂豪市場年度銷售金額冠軍，以及北京商品房住宅銷售套數冠軍。按正常推算，2015年完成銷售目標不是問題，甚至可能超額。
但該公司最新戰略是將北京區域銷售額下調到100億元。
“市場降溫，房企積極推盤；市場升溫，房企適時點剎。”業內人士表示，市場環境惡劣時，房企不惜犧牲利潤，低價走量；當市場升溫時，追求項目利潤又成為房企的“主旋律”。這是房企正常的思維邏輯，后續很可能有其他房企跟進調整。
北京商報記者詢問多家龍頭房企，除部分房企暫未回應外，多數開發商表示暫未接到調整北京區域銷售目標的通知。
北京樓市已開始有了明顯變化。一邊是持續升溫；一邊是新入市樓盤供應數量的微跌。北京樓市的表現實在令人玩味。
有機構統計顯示，原來預計北京7月將有37個項目計劃入市，但最后入市樓盤僅在30家左右。
7月前幾周的連續供應，在上周末（7月25日-26日）出現滑坡，僅有北京城建·北京密碼1家樓盤開盤入市。目前的現實是北京樓市多數開發商推盤意愿并不強烈，開盤項目推出房源數量也不多，經常是開盤一棟樓或者幾十套房源，“邊走邊看，小步慢跑”幾乎成為當前共識。
開發商心里有底？
房企主動降速為何？事實上，當前樓市對此看法不盡相同。
“多數開發商上半年銷售任務完成得不錯，給企業平添不少底氣。”有業內人士表示，“3·30”新政以來，樓市開始復蘇，此后市場開始一路升溫。其中，眾多房企6月業績大多出現同比大幅上升，這個勢頭延續至7月。
德佑鏈家市場研究部數據顯示，在上半年業績排行榜前20的房企中，綠城中國、恒大地產、保利地產和中海地產銷售額完成率達到50%以上。
另一個值得注意的是，統計發現，房企業績目標完成率和二線城市銷售額比重成正比關系，二線城市銷售額比重越大，業績目標的完成率越高。
業內人士表示，目前房地產市場分化明顯，有效市場縮窄，開發商想要取得高業績還要依靠于一二線城市市場，一二線城市仍然是開發商的重點方向。重要的是，一旦二線城市能夠支撐起開發商的業績增長需求，開發商必然考慮調整一線城市的策略。畢竟相對于二線城市來說，一線城市的市場購買力更強，發展潛力巨大，一旦市場升溫，提價的機會更大。也就是說，房企很可能利用二線城市保證銷售量，一線城市則采取“慢出貨、勤漲價”來追求利潤。
沖業績還是練內功
北京房地產業協會秘書長陳志持有不同觀點。
陳志表示，尚未得知哪家大房企調低北京銷售目標，但即便是調低銷售目標也一定是根據企業對市場的預判，絕非一些人想象的僅僅醞釀后期漲價。上半年房企業績看似明顯上漲，但細究其中數據可以發現，當前市場并非如人們想象的火熱。以北京樓市為例，只能說是同比略有好轉，遠沒有個別媒體炒作的火爆程度。
亞豪機構統計數據顯示，2015年上半年，除保障房與自住房，北京純商品住宅的成交量甚至比2014年同期還減少了10%左右。
事實上，國家統計局公布的全國房地產開發和銷售數據顯示，上半年全國住宅投資29506億元，同比增長2.8%，增速回落0.1個百分點；上半年全國住宅新開工面積46891萬平方米，同比下降17.3%。
“也許是樓市真實現狀讓開發商變得日趨理性，適度調低銷售目標。”陳志進一步分析，房企當前第一要務是練內功、而不是沖業績。土地成本持續走高、融資難度加大，以及國內經濟的下行壓力讓個人支付能力存在相對下滑趨勢，這些都是房企未來不得不考慮的因素。更重要是，當前樓市的現狀很可能就是將來的常態，必須考慮如何通過提升產品品質追求利潤，而不是單純追求銷售規模的快速擴張。
“面粉邏輯”發酵
“房企遷延觀望另一個直接原因就是近來北京土地市場上土地供應巨減、價格飆升。”一位長期觀察北京土地交易市場的開發商表示，近期北京市供地節奏緩慢，城市核心區更是“一地難求”，一旦有優質地塊出讓，必然引來房企的激烈爭搶。
統計顯示，今年上半年北京土地市場僅實現土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，出現近八年來同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬平方米，規劃總建筑面積502.58萬平方米，相比去年同期分別減少66%、54%，成交土地面積和規劃建筑面積同樣為近八年來新低。
從土地成交月度走勢看，3月開始出現明顯下滑，連續兩個月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。
亞豪機構副總經理高姍認為，土地市場成交低迷直接原因來自供地不力。 而宅地供應稀缺已成定局，北京土地市場已經出現了“出一塊，搶一塊”盛況，以往并非熱點區域的大興板塊土地也高溢價率出讓，甚至部分房企明知利潤偏低也要搶地以維持運營。
更多企業在土地市場上可以用鎩羽而歸來形容，這對在北京土地儲備算不上殷實的開發商而言壓力可想而知。
業內人士表示，現在的土地價格即將追上房價，如果現在“出貨”太快當然不劃算。尤其未來樓市走向尚不確定，給明年業績留點“余糧”，恐怕也是歷經起伏后房企的經驗之選。
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