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從930、330新政，到年內(nèi)三次降息、降準；從下調(diào)營業(yè)稅，到進一步放寬公積金貸款申請門檻；從溫州地方推出最寬松容積率計算標準到史上最刺激的購房補貼等一系列的托市政策，這些政策集中刺激了2015年溫州上半年購房需求的持續(xù)釋放，支撐了樓市的迅速復蘇并走上了反彈之路。

二級市場漂亮的“剪刀差”

從上半年月供求關(guān)系圖上可以看出，溫州樓市從3月份開始便觸底了，先于全國樓市回暖。在3-6月份銷售量均大于供應(yīng)量，連續(xù)走出了4個漂亮的“剪刀差”， 至6月底市區(qū)庫存住宅的去化周期縮短為7.4個月，遠遠把兄弟城市杭州的12.2個月、寧波的14.3個月甩在后面。據(jù)朗兆市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年市區(qū)住宅庫存為：7633套，比年初減少3833套、40.72萬㎡，分別下降33.4%和27.3%。

同時，商品住宅市場迅速回暖。上半年市區(qū)商品房供應(yīng)僅28萬方情況下，成交69.31萬㎡，5784套，市區(qū)住宅均價為16800元/㎡；成交量同比增長83.97%，供銷比達到0.32，相比去年同期(供銷比1.23)大幅提升。

其中，從上半年市區(qū)住宅成交結(jié)構(gòu)看出，近幾年剛需獨大的局面已經(jīng)改變，110㎡以上的改善類房源共成交2967套，110㎡以下剛需的房源成交了2817套，可見剛需和改善型平分秋色。

改善型住宅成交的崛起，一定程度上推動了市區(qū)住宅價格的持續(xù)上漲。從今年一月份的1.41萬元/㎡，連續(xù)上漲至六月的1.92萬元/㎡。

三級市場 二手住宅成交上漲明顯

市區(qū)二手房交易10520套，同比上升51.98%，建筑面積140.12萬㎡，同比上升29.72%。其中二手住宅9720套，同比上升54.97%，建筑面積97.91萬㎡，同比上升52.06%。

 一級土地市場供銷大幅走低

相對上半年二、三級市場量價齊升，一級土地市場供銷大幅走低。全市成功出讓地塊44宗， 1275.64畝，同比減少23.08%，建筑面積185.35萬方；同比減少22.8%；市區(qū)供應(yīng)土地12宗，同比減少47.83%；占地面積共計437.56畝，同比減少55.48%；規(guī)劃建筑面積58.79萬方，同比減少62.85%。成功出讓地塊6宗，較14年同比減少57.14%；占地面積共計252.3畝，同比減少63.5%，規(guī)劃建筑面積38.69萬方；同比減少67.77 %。

造成樓市紅火而地市冷清的原因，一方面是在原來相對較高的庫存和“溫八條”政策背景下，政府在有意識地控制土地出讓的規(guī)模與節(jié)奏；另一方面是經(jīng)歷市場洗禮后，開發(fā)商變得更為謹慎與理性，更愿意拿一些地段好的土地。

同時上半年土地供應(yīng)不足，也造成了下半年樓市供應(yīng)量相對短缺的事實，給了下半年樓市在上升通道里脈沖的支撐力量。

下年樓市預測 降準、降息仍可期

從政策面來說，貨幣政策還有空間，下半年仍有可能出臺降準降息的政策，進一步刺激樓市，地方政府仍然會大力推進房地產(chǎn)市場的進一步繁榮，提高房地產(chǎn)的投資力度，以縮短上半年溫州GDP6.9和全省GDP8.2（平均值）的距離。

土地高成交、有溢價

可以看到下半年政府會加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，市區(qū)主要集中在鹿城區(qū)中央綠軸板塊和濱江商務(wù)區(qū)板塊，預計會有1000余畝的土地供應(yīng)量上市；從日前由新希望成交的溫州中央綠軸地塊創(chuàng)下了53億總價地王，說明開發(fā)商對土地市場充滿信心，愿意拿地，甚至愿意為較好的地塊付出高溢價的代價。所以下半年的地市將進入高成交、有溢價的狀態(tài)，會給樓市直接帶來信心和刺激。

實際供應(yīng)有限，日光盤機率高

市區(qū)目前可以計算的有近200萬㎡的新房增量，如供應(yīng)量較大的仰義林里片區(qū)、市府綠軸地塊等均不能在下半年形成供應(yīng)。但實際上能在下半年形成真實供應(yīng)的量卻很有限，朗兆研究中心統(tǒng)計下半年具備上市條件的樓盤有：尚品半島、錦繡-呂浦灣、將軍華府、濱江國際廣場一期、奧體城二期、溫州中心、現(xiàn)代錦華城等僅40萬方。我們知道上半年市區(qū)成交了78萬方，這區(qū)區(qū)40萬方供應(yīng)量，在下半年來說是供不應(yīng)求的，由此可以推斷，下半年的樓市將出現(xiàn)“日光盤”的機率相當高。

所以朗兆研究認為下半年將延續(xù)上半年回暖勢頭，特別是下半年供應(yīng)的鹿城區(qū)高端樓盤占比很大，如車站大道的“錦繡-呂浦灣”等，將會拉高樓市均價。鑒于此我們認為下半年樓市將呈現(xiàn)價升量穩(wěn)的態(tài)勢。但是在明年即將形成大供應(yīng)量的預期下，反彈高度有限，市場整體表現(xiàn)激情中有理性的態(tài)度。