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樓繼偉在2014年財政決算情況的報告中指出，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。這也是近兩年以來，中央政府部門對房地產(chǎn)稅的進展問題做出的首次正式表態(tài)。

“目前，房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步意見稿，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”一位接近住建部的消息人士對《華夏時報》記者表示，房地產(chǎn)稅改革這項工作近兩年一直在推進，但事關(guān)社會居民的全體利益，初期仍需按照空轉(zhuǎn)、試點、逐步鋪開的方式推進。

基本思路成形

“此前，房地產(chǎn)稅立法工作遲遲沒有對外公布進展，主要是由于幾個參與部門對于征收的幾個基本要素難以統(tǒng)一意見。”上述消息人士指出。

按照中央對房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署，房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財政部與住建部聯(lián)合負責，而在國土部不動產(chǎn)登記中心成立后，房地產(chǎn)稅的征收方案也參考了目前不動產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時，由于房地產(chǎn)稅征收需走立法程序，因此全國人大也從前期方案制定階段就開始介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。

“目前，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細節(jié)將更易解決。”這位消息人士告訴記者。

“如果以面積為單位，好處就在于起征點容易規(guī)范。”東部某省財稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示，按照征稅原則，在起征點的設置上，以面積計算起征點比按套數(shù)征收更容易計算，也更顯公平合理。

據(jù)這位內(nèi)部人士介紹，房地產(chǎn)稅征收與其他稅種類似，也將有“免征”部分，即個人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。同時，由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，“免征面積”也將根據(jù)地方住房情況針對性劃定。

同時，據(jù)媒體報道，國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

“按照當前的房地產(chǎn)稅思路，無論是合并稅種，還是設置起征點，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對象也將從小范圍入手，或從對經(jīng)營生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點后再逐步推開。”上述地方財稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)稅征收初期，即使是擴大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對房地產(chǎn)市場的影響仍然有限。

“目前在住建部及相關(guān)部門對房地產(chǎn)稅影響的測算中，可接受的房地產(chǎn)實際價格跌幅在10%-15%，在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當減免稅收，那么對于個人房屋價值而言，價格差異并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。

這位消息人士指出，在我國目前所行稅制中，涉房稅費種類較多，房地產(chǎn)的稅負水平相對較重，因此，此次對房地產(chǎn)稅改革的總體要求則是總體稅負水平不變，這對房地產(chǎn)稅的全面鋪開也有利。

暫難實施

實際上，為盡快推進房地產(chǎn)稅的立法工作中，決策層要求在稅率、起征點等問題上，為地方政府讓渡出充分的自由調(diào)整空間，但盡管如此，房地產(chǎn)稅距離實際開征的時間仍難以預計。

“從地方政府的情況來看，由于房地產(chǎn)稅的征收成本也相對較高，但收益卻不大，這從此前重慶與上海征收房產(chǎn)稅的效果就可看出，地方政府對于保有稅的征收積極性并不高。”上述地方財稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

據(jù)這位人士向記者透露，此前財政部曾要求地方根據(jù)當?shù)厍闆r提交針對征收房地產(chǎn)稅的建設性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動”。

“如果被選中試點，那很有可能是一項吃力不討好的工作。”這位人士告訴記者，以上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅為例，最終試點失敗，除了稅制設計存在不足，地方執(zhí)行不力也有很大關(guān)系。

此外，房地產(chǎn)稅作為“降房價的利器”，在當前以“穩(wěn)定住房消費”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下，顯得難合時宜。

“房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)市場不景氣，剛開始局部復蘇，不可能短期就出制度變化。

按照財政部財政科學研究所原所長賈康之前透露的推進計劃，房地產(chǎn)稅有望2017年得到全國人大通過，并在全國范圍內(nèi)實施。

但國務院發(fā)展研究中心一位負責人則對記者表示，從目前的經(jīng)濟環(huán)境來看，即使2017年房地產(chǎn)稅得以立法通過，也很難馬上在全國范圍內(nèi)實施；如果立法環(huán)節(jié)順利推進，預計全面鋪開也要在2020年之后。

實際上，從今年兩會釋放的信號來看，房地產(chǎn)稅的立法已不再是中央著力推進的內(nèi)容，今年政府工作報告中也并未提到有關(guān)房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。今年兩會期間，賈康也曾表示房地產(chǎn)稅的征收方案引起了激烈爭論。

“房地產(chǎn)稅的改革方向是減少房產(chǎn)建設和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。這項稅改工作牽扯眾多，仍需要時間。”獨立經(jīng)濟學家吳思捷指出。

此外，房地產(chǎn)稅牽涉到整個土地稅收，如果征收房地產(chǎn)稅，可能就要對比如土地出讓中的很多收費標準進行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，一般占地方財政收入的1/3，在個別地方甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。