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一、總體而言，房地產(chǎn)復(fù)蘇依然脆弱

 

1.銷售雖然有所回升，但去庫存的壓力總體沒有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1-5月份增速上揚了4.1個百分點；商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個百分點。但與此同時，全國6月末，商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達到65738萬平方米，這導(dǎo)致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右。

 

2.資金回籠狀況有所改善，但總體資金面依然十分緊張。1-6月房地產(chǎn)總體資金來源同比增長了2.8%，實際到位資金同比增長0.1%，改變了今年一季度下滑的局面，但是1-6月應(yīng)付款同比增長了16.4%，而這些應(yīng)付款46%不是用于工程款項。因此，資金缺口和財務(wù)成本依然較為緊張。

 

3.在庫存和資金的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進度并沒有復(fù)蘇，依然處于十分低迷的狀態(tài)。1-6月新開工面積同比下降了15.8%，竣工面積下降13.8%，與過去3個季度的平均水平差不多，都處于低迷狀態(tài)。更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)投資完成額、計劃投資數(shù)、土地購置面積的增長速度依然處于持續(xù)下滑的通道之中，沒有趨緩的跡象。例如土地購置面積1-6月累計同比速度為-33.8%，比一季度下滑了1.4個百分點，比去年同期下滑了28個百分點。

 

二、脆弱復(fù)蘇中的加速分化可能帶來嚴重的“虹吸現(xiàn)象”

 

在總體復(fù)蘇脆弱的局面下，房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進行布局；二是三線城市出現(xiàn)的持續(xù)加速性的下滑，三是大型房地產(chǎn)商在全國布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績?nèi)娓纳疲硪环矫媸剐》康禺a(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績出現(xiàn)加速性的惡化。例如深圳6月房地產(chǎn)價格同比上漲接近20%，而很多三線城市價格同比下滑接近20%；一線城市庫存同比下降了2%，而三線城市庫存同比上揚了接近6%。分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。這種強勁的分化可能帶來的結(jié)果是：1）出現(xiàn)強勁的“虹吸現(xiàn)象”，即大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚；2）在戶籍制度改革的推動下，很多投資性和改善性需求將進一步向一、二線城市轉(zhuǎn)移；3）三線城市房地產(chǎn)市場將進一步蕭條，而不是在一、二線復(fù)蘇的帶動下出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇；4）小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)倒閉潮、部分縣級財政的困難將進一步加劇，從而引發(fā)局部的金融風(fēng)險；5）在目前資金鏈十分緊張，企業(yè)債務(wù)率高企的狀況下，局部資金鏈的緊張或金融風(fēng)險的顯化很可能引發(fā)全局的問題。

 

三、避免“虹吸現(xiàn)象”需要調(diào)整目前的房地產(chǎn)政策

 

因此，脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現(xiàn)暴漲，不僅會誘發(fā)局部泡沫問題，更重要的是這種暴漲將通過“虹吸現(xiàn)象”帶來三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的可能，從而誘發(fā)全局性的問題。因此，對于中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須改變當(dāng)前簡單寬松的導(dǎo)向，必須針對不同區(qū)域采取不同的治理。一是對于一線城市必須進行適度控制，防止價格過度上漲；二是對于三線城市房地產(chǎn)市場的扶持應(yīng)當(dāng)強化，特別是可以出臺一些超常規(guī)的政策，例如加大縣級政府的財政支持，甚至建立專項基金，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房；三是在監(jiān)控分化指標的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步伐，特別是重點人口流入地和流出地改革的速度。房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)控中必須堅持的原則是：1）局部區(qū)域的快速復(fù)蘇并不一定會產(chǎn)生“涓滴效應(yīng)”，一線城市的房價暴漲可能不是復(fù)蘇的福音；2）房地產(chǎn)市場總體快速的上揚也不是調(diào)控的目標，新一輪房地產(chǎn)總體泡沫帶來的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險更大。