亚洲福利一区二区三区_五月综合激情网_久久亚洲精品小早川怜子66_美女露胸视频在线观看_久久99精品视频一区97_精品视频在线一区_青青精品视频播放_亚洲精品va_国产精品免费视频一区二区_波多野结衣在线一区二区 _伊人影院蕉久影院在线播放_精品一区二区三区久久久

新房驗收是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。

 

收房程序

一、收房的一般程序是：

1、發展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準備的資料。

2、買家應在收房通知單上注明的時間(通常是30天左右)內帶齊所需文件資料(包括收房通知書、業主身份證復印件、原繳交房款收據等單據、購房合同等)到指定單位(樓盤現場)辦理收房入住手續。如購房者在約定時間內沒有辦理相關手續，則視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

3、樓房現場驗收

1)發展商應首先出示

1《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

2《建筑工程質量認定書》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》

3《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章)

4《商品房面積測繪技術報告書》(蓋測繪隊公章)

5《住戶驗房交接表》

6《樓宇驗收記錄表》

7管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)

如果開發商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。

【提示】：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

2)買家繳交身份證復印件、收房通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

3)依原合同約定標準驗樓。

4)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

5)根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整改內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過15天；無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

6)如對樓房基本滿意，向開發商索取單獨的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設施費后，再領鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗房交接表》上簽字認可。

4、辦理入住手續

1)換發票、繳交各項相關費用；

2)填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等表格；

3)領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送品。

二做好充分準備

接到發展商寄來的收房通知書起，收房準備工作就應該開始。

收房前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，交樓時你的權益有哪些。

其次，是要準備齊各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同(契約)，各期還款單據(發票或用于換發票的收據)，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。

最后，當然要找一位有經驗的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產、建筑、法律或曾經買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗房細節上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補充。

三查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，

“一表”是指《竣工驗收備案表》。

《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證；

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證；

《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發商必須對樓盤負責的標記文件。

這三份文件是樓盤通過驗收，經過國家有關部門權威認可的標記，是發展商交樓的必要條件。但有不少發展商在樓房未經驗收時就發出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關文件，根據契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。

因此，購房者收房前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。

新房驗收標準

一、入戶門檢查 1. 檢驗標準

（1）門表面應潔凈，不得有劃痕、碰傷；

（2）門的割角、拼縫應嚴密平整；

（3）門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿；

（4）門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；

（5）安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm；

（6）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于3.5cm。

2. 業主如何查驗入戶門是否符合房屋質量驗收標準

通常情況下，業主應當對入戶門的以下方面進行檢查：

（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴實，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；

（2）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預留地面裝修做法；

（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；

（4）開啟檢查：門開閉是否平穩，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；

（5）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；

（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內。

一般業主關注比較多的問題是門的外觀質量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現場修補和補油漆進行修復，嚴重的損壞可以將門反廠維修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于3.5cm）時可以要求反廠鋸短處理（注：關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業現場說服業主，一般不隨便允諾業主決定，可請地產工程部評判決定）；門鎖的問題一般會出現在裝修使用期間，入發現鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經過現場確認出現質量問題的可以要求更換。

二、鋁合金門窗檢驗

1. 檢驗標準

（1）鋁合金門窗質量：表面應潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應無劃痕、碰傷；

（2）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm；

（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋；

（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好，不得脫槽，設置的排水孔應通暢；

（5）鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于100N；

（6）鋁合金門窗玻璃安裝質量：玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬，中空玻璃內外表面應潔凈，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。

2. 業主應當對鋁合金的以下方面進行檢查：

（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；

（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等；

（3）五金件及開啟檢查：要求開關自如平穩，推拉自如，軌道件安裝牢固，關窗后不漏氣；

（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密，有無破損、斷續等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現象；

5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

對于鋁合金窗框型材的損壞需現場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進行現場修復補漆，有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修復的可以要求給予更換。另外，業主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題，發現滲水的窗須整改。

三、陽臺欄桿、窗護欄檢驗

檢驗標準：

1. 護欄成品質量：護欄表面應光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應嚴密；

2. 護欄安裝的允許偏差：護欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護欄安裝必須牢固端正；

3. 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.10m，欄桿的垂直桿間距凈距不應大于0.11m。

一般業主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題，反映的問題大多是護欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業備有，物業維修人員進行簡單的補漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。

四、地面檢驗

 

1. 地面檢驗標準

（1）地面與下一層結合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業的實際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標準間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質量缺陷）；

（2）地面表面應密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質量缺陷;

（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm，標高允許偏差為正負8mm，厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10；

（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏，坡向應正確，無積水。

2. 業主應當針對地面的以下方面進行檢查

（1）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷；

（2）地面是否存在倒返水和積水現象；

（3）地面水暖預埋管線是否有標識；

（4）地面是否預留裝修地面做法。

五 墻面檢驗

1. 墻面檢驗標準

（1）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；

（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，外墻不得出現滲水現象；

（3）有排水要求的部位應做滴水線（槽），滴水線應整齊順直，內高外低；

（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應方正，允許偏差為4mm。

一般業主對墻面質量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數不同并受溫度影響產生裂縫。

2. 一般裂縫檢查重點

墻面裂縫和樓板裂縫是業主收樓時關注的重點，必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下：

（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）；

（2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結構安全隱患）；

（3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫（有結構安全隱患）；

（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定，條規定，裂縫寬度在現行設計規范允許范圍（0.3mm）內屬一般缺陷，不影響現澆板的承載能力；

（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響，是需要認真對待的；

（6）陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫（有結構安全隱患）

六 防水檢驗

檢驗標準：

（1）防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設計要求，無明顯積水現象；

（2）細部構造做法符合規定要求，且密封嚴密無滲漏。

房屋的防水質量是業主重要關注的質量問題，防水檢驗主要包括衛生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛生間、陽臺、廚房、屋面業主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改，并再次進行試水檢驗直至不發生滲漏。

七 給排水檢驗

毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施，也不安裝衛生間器具。業主重點檢查的是以下內容：

（1）現有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象；

（2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；

（3）預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開；

（4）水表檢驗：水表安裝是否符合規范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉現象；

（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長過低影響裝修；

（6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴密；

（7）排水口應進行封堵，防止垃圾進入排水管道發生管道堵塞。

八 電氣檢驗

對于毛坯房的電氣和設備業主重點檢查的是以下內容：

（1）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規范要求；箱體、飾面板內外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內各開關、漏電保護器動作正確，控制范圍正確；箱內結線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關連接牢固緊密；

（2）電表檢查：電表安裝符合規范，在關閉總閘后無電表空轉現象；

（3）開關插座檢查：開關、插座面板表面清潔、無損壞；開關控制范圍正確；開關切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導線接線符合國家規范要求；

（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；

（5）其他弱電系統：對講門禁、安防、音響系統等的驗收應遵循相應的國家規范標準

編輯本段驗收注意事項

一、注意及時接收入住通知書

1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。

2. 接到入住通知書后，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，并根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。 4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

二、確定房屋是否達到交付條件

1. 《竣工驗收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2. 《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3. 《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4. 《建設工程質量認定證書》

5. 《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

6. 實測面積登記表

特別提示：

1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5. 提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6. 如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認無誤后再簽署收房文件。

“先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋：

1. 檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2. 檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

（一) 房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）裝修質量

特別提示：

1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。

2. 如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3. 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4. 若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。

四、新房驗收的最終結果

1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2. 物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項：

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。

一、買房相關稅費

（一）商品房買賣應繳以下稅費：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續費

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權登記費

6、房屋所有權印花貼稅

7、權證工本費

（二）稅費問題

特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1. 契稅

契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。

實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2. 公共維修基金

此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費

一年物業管理費、物業管理費和水電保證金

特別提示：普通小區交一年以下物業費并不違規。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5. 產權代辦費

業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。

二、面積問題

面積問題是消費者最為關心的內容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一） 存在的問題：

1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。

2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。

正確測算房屋面積，是專業人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

特別提示：

1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。

2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購 房人有權退房。

（三）關于分攤面積

公用建筑面積分攤原則：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

不應入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。

特別提示：

1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。

2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

3. 其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。