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房地產基礎知識,“以房抵債”怎樣做更安全?

“以房抵債”必須符合法定要件

【案例】

2014年3月，饒志萍與王冠蘭簽訂一份《房屋買賣合同》，約定饒志萍將自己的房產出售給王冠蘭，成交價為120萬元;王冠蘭當即交付5萬元定金，余款必須在15日內付清;如屆時未能付清，饒志萍有權解除合同并拒絕退回定金。之后，因王冠蘭沒有按時付清房款，且經饒志萍催收未果，饒志萍遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。王冠蘭抗辯稱，饒志萍曾向好友張某借款200萬元未還，房款應從中抵銷，他們的買賣關系實質是以房抵債，并非真實的房屋買賣合同，所以不應當再付款給饒志萍。饒志萍則認為，兩人之間屬房屋買賣合同關系，王冠蘭所主張的200萬元的債權與房屋買賣并無關聯，其“以房抵債”的理由不能成立。

【分析】

饒志萍有權解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》。 就抵消的條件，《合同法》第九十九條已經作出了明確規定：“當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”而本案的房屋買賣和饒志萍與張某之間的民間借貸，是兩個不同性質的法律關系，也屬不同的民事主體;張某沒有將因借款導致的債權轉讓給王冠蘭，不能認為王冠蘭與饒志萍間產生了債權;王冠蘭也沒有就抵消主張通知過饒志萍。本案不符合債務抵銷的法定要件，王冠蘭無權主張“以房抵債”。

“以房抵債”不得采用欺詐手段

【案例】

揭美清因生意之需，曾向好友關香蓮借款90萬元。由于揭美清出現虧損，一時無力還款，關香蓮知道如果逼其還款不僅得不到錢，甚至連朋友也沒法做。于是，只好耐心地等待時機。2014年4月，關香蓮向揭美清提出，自己在銀行有“鐵哥們”，能夠幫助揭美清獲取抵押貸款，以解燃眉之急。出于對關香蓮的信任，揭美清當即將自己名下一套房屋的產權證明、身份證交給了關香蓮。令揭美清始料不及的是，關香蓮卻以低于市場價約20%的價格，將房屋賣給潘某，并在收款后從中不管不顧地扣除了90萬元。面對揭美清拿“以房抵債”辯解且一副洋洋自得的樣子，感到受到愚弄的揭美清當即訴至法院，要求確認關香蓮與潘某的房屋買賣關系無效。

【分析】

關香蓮的“以房抵債”行為及其與潘某的房屋買賣合同無效，揭美清有權要求歸還房屋。本案涉及到民事欺詐問題，指的是一方通過制造假象或者隱瞞事實真相，使對方陷于錯誤認識，并基于這種錯誤認識，作出違反自己真實意愿的意思表示。盡管揭美清欠款屬實，但關香蓮以抵押貸款為幌子，隱瞞“以房抵債”之目的，騙取不明真相的揭美清交出有關證件，私自將房屋出賣，仍然與之吻合。而《民法通則》第五十八條第(三)項規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的”民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。更何況關香蓮以低于市場價約20%的價格將房屋賣給潘某，還嚴重侵犯了揭美清的合法權益。

“以房抵債”無需非得約定在先

【案例】

高蘭香有一套房產，經有關權威機構評估，價值186萬元。2014年5月，高蘭香因急需用錢，書面全權委托好友徐慶茹用該房屋向銀行抵押貸款，或將房屋出售，且徐慶茹有權自主選擇貸款銀行及買主。半個月后，徐慶茹從一家商業銀行貸得186萬元現金，并交給了高蘭香。又過了一個月，徐慶茹墊款幫高蘭香還清了在銀行的貸款本息。不久，徐慶茹突遇交通事故，須賠償對方李某150萬元，而高蘭香表示無力歸還墊付款項，徐慶茹遂采取“以房抵債”方式，將高蘭香的房屋抵給李某，并辦理過戶手續。高蘭香獲悉后，以徐慶茹與李某未經其許可，惡意串通將其房屋“以房抵債”為由，請求法院確認徐慶茹與李某間的“以房抵債”行為無效。

【分析】

徐慶茹與李某的“以房抵債”行為有效。惡意串通是指雙方當事人非法勾結，為牟取私利，共同實施損害國家、集體或者第三人利益的行為。即必須以損害他人利益為構成要件。而本案中，高蘭香的利益并沒有受到損害：一方面，高蘭香全權委托徐慶茹處分房屋的目的在于變現。在徐慶茹以權威機構評估的價值，從商業銀行貸得186萬元現金，并交給高蘭香后，其變現目的已經實現。徐慶茹以同樣金額向銀行還清本金及墊付利息，也不存在損害高蘭香利益。另一方面，徐慶茹因突然遭遇變故，采取“以房抵債”方式，將房屋抵給李某乃至辦理過戶手續，雖然不在高蘭香委托授權的范圍之內，但同樣既未違反高蘭香變現的初衷，也未給高蘭香的利益造成損害。