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 伴隨多元化轉(zhuǎn)型，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商或者說城市運(yùn)營商、城市配套服務(wù)商們，正在向萬億市值吹響號(hào)角。未來，很多房企進(jìn)入世界500強(qiáng)并同時(shí)可達(dá)萬億市值，比如萬科、萬達(dá)、恒大、綠地等，均有可能。

多年來，最權(quán)威的500強(qiáng)榜單—《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單從沒有單列過地產(chǎn)商，以后估計(jì)也不用了。

因?yàn)?，中國的地產(chǎn)商們正在變得越來越多元化，即使圍繞房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的萬科，也已經(jīng)滲透到互聯(lián)網(wǎng)、O2O服務(wù)、金融領(lǐng)域，單一的地產(chǎn)開發(fā)商不復(fù)存在。

除了此前因?yàn)槟腹局鳂I(yè)為房地產(chǎn)，而間接進(jìn)入世界500強(qiáng)的綠地、中海地產(chǎn)、華潤置地，萬達(dá)、恒大也提出了近期進(jìn)入世界500強(qiáng)的意愿；萬科則在5月22日的股東大會(huì)上拋出了萬億市值計(jì)劃，進(jìn)入世界500強(qiáng)也指日可待。

超大型公司的多元化

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，進(jìn)入世界500強(qiáng)是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定階段和規(guī)模就會(huì)自然發(fā)生的事情，本身并不值得驚訝。

但是從全世界來看，沒有一家單一性房企能夠進(jìn)入世界500強(qiáng)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的市場空間有限而地域多元分化，不容易產(chǎn)生壟斷性的大型公司。

對(duì)于這個(gè)問題，萬科董事會(huì)主席王石曾表示，“地產(chǎn)本身是間斷性業(yè)務(wù)，它不是以品牌往前推進(jìn)市場，而在很大程度上取決于它拿到的地……這也是全世界地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍不是很大的原因之一。”

但是，“中國市場非常大。”深圳一家大型房企內(nèi)部人士表示，對(duì)比萬科與美國最大開發(fā)商帕爾迪，可以發(fā)現(xiàn)萬科已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出帕爾迪的規(guī)模，并且還在增長。

根據(jù)2014年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜，其入圍門檻是237億美元（合人民幣約1470億元）營收，比2013年高了5億美元，比2012年高17億美元，預(yù)計(jì)2015年的門檻為1500億營收。

2014年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%。由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，已經(jīng)非常接近入圍的數(shù)字。

在此基礎(chǔ)上，萬科總裁郁亮最近透露，萬科未來要培養(yǎng)更多業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，成為若干個(gè)上市平臺(tái)。萬科也將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)，希望整個(gè)平臺(tái)加起來有1萬億市值。

萬科意欲打造一個(gè)全新的生態(tài)系統(tǒng)，即以獨(dú)立事業(yè)部+小草業(yè)務(wù)為主的萬科系業(yè)務(wù)群，將構(gòu)成未來萬科的創(chuàng)新方向。

恒大地產(chǎn)主席許家印亦在2014年提出2015年進(jìn)入世界500強(qiáng)的計(jì)劃。他認(rèn)為，制勝法寶應(yīng)該是“多元化”，“世界500強(qiáng)絕大部分都會(huì)選擇多元化戰(zhàn)略”，他說。

為此，恒大已疾風(fēng)勁雨般進(jìn)入了多個(gè)產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、快消、乳業(yè)、美容業(yè)等。2014年，恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1114億元，同比增18.9%。

從已經(jīng)進(jìn)入世界500強(qiáng)的綠地、華潤集團(tuán)、中國建筑來看，其多元化業(yè)務(wù)版圖明顯。綠地已是集地產(chǎn)、金融、消費(fèi)、能源、汽車等產(chǎn)業(yè)的綜合性大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；華潤以地產(chǎn)、金融、醫(yī)藥為主，主攻產(chǎn)融結(jié)合；中海地產(chǎn)的母公司中國建筑，則進(jìn)入了基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程、地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，且業(yè)務(wù)大幅擴(kuò)展到海外。

英國國際名牌城中國區(qū)總裁歐陽谷林將當(dāng)前主流開發(fā)商的多元化，看作是一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的發(fā)展過程。復(fù)合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，就是打破以往地產(chǎn)開發(fā)中的單一理念支持，以地產(chǎn)為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等），創(chuàng)造一種全新的地產(chǎn)經(jīng)營模式。

政策推動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

在企業(yè)積極融入世界擴(kuò)大版圖的同時(shí)，政策和政府也成為了重要推手。

5月24日閉幕的深圳市第六屆黨代會(huì)上提出，到2020年，深圳將培育形成一批新的本土跨國企業(yè)，本土企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)數(shù)量達(dá)8-10家。消息引發(fā)各界關(guān)注。作為深圳本地代表性企業(yè)，萬科被寄予厚望。

此外，國資改革和混合所有制改革也是重要的政策力量。繼中海與中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上實(shí)系、中糧系等地產(chǎn)重組話題再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的內(nèi)部重組。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，國有系統(tǒng)房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，通過并購民營房企，實(shí)現(xiàn)市場占有率進(jìn)一步提升。

重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。比如，中海與中建地產(chǎn)重組已經(jīng)完成，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)或?qū)⒁驗(yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國最大市值開發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過程中；有消息稱，中交集團(tuán)收購綠城股份后，將整合中交地產(chǎn)與綠城，使之成為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)；而金豐投資重組方案交易完成后，綠地市值或成為房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。未來，國有或央企地產(chǎn)公司可能更多進(jìn)入世界500強(qiáng)，也不奇怪。

政策背后，是更深入的產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求和結(jié)果。以深圳為例，近兩年來深圳向高科技、金融、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的升級(jí)效果顯著，已經(jīng)產(chǎn)生了多家創(chuàng)新型公司。

以深圳為根基的萬科、招商、華僑城等房企，也在創(chuàng)新多元化方面引領(lǐng)行業(yè)。深圳萬科率先推出了社區(qū)食堂、社區(qū)教育基地、以及萬科云城這種眾創(chuàng)空間的產(chǎn)品。

從全國范圍來看，萬達(dá)、恒大、綠地等公司多元化的背后，更隱含著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的邏輯。萬達(dá)董事長王健林指出，中國經(jīng)濟(jì)會(huì)向商業(yè)消費(fèi)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)快速加碼文化旅游產(chǎn)業(yè)，便是為了契合這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。他預(yù)計(jì)，中國未來商業(yè)消費(fèi)市場可達(dá)30萬億。

恒大多元化的邏輯也是基于此。中國品牌研究院食品飲料行業(yè)研究員朱丹蓬表示，隨著中央對(duì)食品安全的加強(qiáng)，國內(nèi)的快消品市場處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品牌格局調(diào)整的階段。未來3-5年內(nèi)，快消行業(yè)面臨洗牌，恒大利用其地產(chǎn)資本，快速切入快消行業(yè)不失為一個(gè)好的機(jī)會(huì)。

張宏偉指出，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，也是契合了當(dāng)前產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)了從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變，而基建和消費(fèi)將符合城市化、市民化發(fā)展的進(jìn)程。

伴隨多元化轉(zhuǎn)型，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商或者說城市運(yùn)營商、城市配套服務(wù)商們，正在向萬億市值吹響號(hào)角。未來，很多房企進(jìn)入世界500強(qiáng)并同時(shí)可達(dá)萬億市值，比如萬科、萬達(dá)、恒大、綠地等，均有可能。