熱點關注在政府不斷松綁限購限貸政策以及股市浮盈資金逃離的情況下，不少人又計劃將手頭上的資金重新投入房地產行業，這也是最近一線城市樓市有些虛熱的原因之一。不可否認，炒房致富的夢想誰都有，但英國威爾森夫婦或許可以成為偶像。
威爾森夫婦絕對算得上英國房地產行業的一個傳奇。兩人本來只是數學教師，生活窮困，然而卻憑著敏銳的投資眼光，并大膽融資貸款，從只有兩套房子的小業主，在短短的十幾年時間里，成為英國最大的“房東”——現在，他們手頭上有超過1000套房屋，資產總值高達2.5億英鎊（約合人民幣23.7億元），這些單位目前大部分已經被出租。
不過現在，威爾森夫婦終于想“收手”了，他們計劃賣掉所擁有的房產，在還掉銀行貸款后，預期利潤是1億英鎊(約合人民幣9.5億元)。他們表示，如果真的全部賣掉他們從1992年以來陸續買下的房產，他們會很傷心，不過這也是為了實現退休的愿望……
一件不留
計劃在明年底前全部“清盤”
在威爾森夫婦——弗格斯·威爾森和朱迪絲·威爾森身上，完全看不出億萬富豪的樣子，他們依舊開著二手車，也很少出國旅游度假，只有在與房地產經紀人打交道時，他們才會拿出體面的衣著。更讓人難以置信的是，從事龐大的房產生意，他們甚至連辦公地點都沒有。他們和兩個女兒住在英國肯特郡首府梅德斯通價值200萬英鎊的房子里，這里也是他們的“辦公室”。
不可否認，威爾森夫婦是英國歷史上首位炒房炒成億萬富豪的人——他們通過購買大量房屋然后出租，積累了巨額財富。據悉，他們手上的上千套房屋基本上是現代化的兩居室或三居室獨棟單位，大多建于上世紀九十年代，目前房產的資產總值高達2.5億英鎊（約合人民幣23.7億元）。
不過現年67歲的弗格斯·威爾森告訴英國媒體《金融時報》，他們希望在明年底前將所有的房產全部“清盤”，“從今年六月到九月中旬，我們計劃賣掉20%的房產，到年底爭取賣掉40%。這樣今年我們就可以賣掉將近一半，剩下的一半明年再賣。”
其實早在去年底，威爾森夫婦就放風稱他們將出售手上的房產。在一家在線房屋中介估價后，他們對這些房產非常有信心，“如果有人開價兩億兩千萬英鎊，我們不會答應。我們并不急著賣掉，說實話，賣出這些房產讓我和我的妻子都很心痛，我的妻子曾說，這些房子就好像我們的孩子。”
早想脫手
“你不可能帶著它們進墳墓”
不過孩子終究有離開父母的一天。經過數月與買家討價還價，威爾森夫婦現在已經降低了預期，希望可以吸引更多客戶，盡快脫手，“你不可能帶著它們進墳墓”，弗格斯·威爾森說。截至目前，他們已經賣掉了約100套房產，掙了2500萬英鎊(約合人民幣2.4億元)。
實際上，這不是威爾森夫婦第一次試圖賣出他們持有的房產。早在2008年，他們就有這種打算。當時，他們準備賣出手頭上的七百多套房產時，突如其來的金融危機導致房價急劇下跌，讓他們的計劃泡湯，他們只得繼續持有房產等待合適的價格。
但是現在，快速上漲的房價讓他們看到了出手的希望——威爾森夫婦持有的房產主要位于阿什福德、福克斯頓和梅德斯通等地，基本上位于英國肯特郡境內。根據英國房屋注冊機構的數據統計，英國肯特郡的房價比一年前足足上漲了8%。“我們的房屋大多位于這個區域，當房屋出現短缺時，那么它的價格就應該會較快的上漲，”弗格斯·威爾森說。
房價反彈
一年內每棟房產升值17萬元
據悉，肯特郡獨棟房屋的均價，在今年3月份已經上漲至36.4萬英鎊(約合人民幣359萬元)，而在去年6月，均價還只有34.7萬英鎊(約合人民幣342萬元)。這意味著，威爾森夫婦平均每棟房產在一年之內就已經升值了1.7萬英鎊(約合人民幣17萬元)。
而在阿什福德，房屋價格反彈則更為強勁。
當地房產代理商表示，過去18個月，當地房產市場經歷了一場強勁的市場復蘇，該地房產平均價格已從2009年的15萬英鎊(約合人民幣147萬元) 上漲到了18.5萬英鎊(約合人民幣182萬元)。
此外，房產價格的上漲也導致租金價格上浮。據統計，現在，威爾森夫婦的房產租戶的月租為1000英鎊(約合人民幣9859元)左右，而2008年同樣的兩居室則只有725英鎊 (約合人民幣7148元)，足足上漲了27%。
帶租出售
曾要求領住房補助租戶離開
由于威爾森夫婦基本上是購買房屋用來出租，因此房產大多帶有抵押貸款以及租戶租約。不過威爾森夫婦承諾，將保護現有租戶的利益——在賣出房子后，租賃合同將轉到買下房產的公司或者新房東名下。
其實，帶租約出售，威爾森夫婦也能獲得房屋升值的最大價值。對于像威爾森夫婦這樣的購房出租投資者而言，他們一般在購房時會更多衡量未來的租金收益，而不是房屋在地產中介處的售價，“我們不會打折出售，所有房產都是按市場價。但從根本上說，投資者很幸運，因為我賣的房產里所住的租戶從不違約，也不要求房租降價?，F在要找到一個好房客并不容易。”
威爾森夫婦通過出租房產獲得了不菲的收益，不過在此之前，他們因對待租戶態度惡劣遭到輿論批評——去年初，威爾森夫婦表示，與領取福利救濟的英國單身母親相比，他們更喜歡東歐移民成為他們的租戶，因為后者不會拖欠他們的房租。此外，他們還對約兩百名靠住房補助的租戶下達了“逐客令”，聲稱此舉是為了讓他們避免背上更多地債務，但是輿論認為威爾森夫婦擔心他們交不起房租。
在去年發布出售名下所有房產的消息之后，威爾森夫婦就接到了不少意向買家的咨詢。弗格斯·威爾森表示，雖然很多人對這些房產感興趣，但他更希望由英國人接手。
“來自中國、印度或者是沙特的賣家？我們將看看到底是誰。我相信，他們一定會很感興趣，雖然我很希望英國人接手，但是如果其他人出價更高的話，我也不會猶豫。”
威爾森夫婦并沒有透露他們的心理價位是多少，不過他們表示，他們現在每個月大約要還35萬英鎊 (約合人民幣344萬元)的貸款。如果這些房產順利出手后，他們還要支付大約4000萬英鎊的貸款給14名借款方，此外還要去除房產交易時的不菲稅費，因此最終希望能有一億英鎊的純利潤，“這些足夠我們余生衣食無憂。”
誰來接手
中國投資者一次買下五十套
據英國媒體報道稱，在威爾森夫婦已經售出的約一百套房產中，有一半竟由同一個來自中國投資者接手。弗格斯·威爾森對媒體表示，讓他沒有想到的是這個中國投資者竟然如此大的手筆。
弗格斯·威爾森說，之前，有投資者會一次買五套或十套房產，但是這個中國投資者的行為，他還是第一次見到。據悉，這名中國投資者一次買下了威爾森夫婦位于肯特郡阿什福德的50套房產。“有很多中國富人希望在倫敦買房，但是倫敦的房屋供應并不夠，所以他們就在附近找房子。”
弗格斯·威爾森表示，肯特郡阿什福德有很多土地都被中國投資者買下了。他通過翻譯與這名中國投資者交流后得知，這名投資者計劃將房產賣給其他投資者，“我相信，在中國，已經有一些投資者在排隊等他了，”但是他沒有透露這名投資者太多的消息。
據統計，威爾森夫婦出售的這些房產平均價格為25萬英鎊（約合人民幣237萬元），這意味著這名中國投資者拿出了上億元來英國投資房地產。除了中國投資者之外，弗格斯·威爾森說，還有職業足球運動員以及一些英國機構也對他的房產表示出了興趣，其中包括一些養老基金，不過這些機構目前還沒有出手。
一度每周只有200英鎊過活
窮困數學老師如何成“房東”？
在英國，因為沒有足夠的土地，任何時間買房子都是對的”
永遠不要用自己的錢買房
——朱迪絲·威爾森說。
永遠不要用自己的錢買房
——朱迪絲·威爾森在教授炒房心得的網站上這樣寫道
在退休之后，弗格斯·威爾森說他希望憑借自己在房產方面的經驗，幫助英國政府制定房產政策，解決目前旺盛的房產需求——的確，憑借在房產市場浸淫多年，他有著足夠的資本和說服力。
弗格斯·威爾森出生在一戶貧窮人家，他清楚地記得10歲時，一個妹妹在一出生就夭折，為了埋葬她，全家甚至沒錢過圣誕。因為家里太窮，“鄰居孩子都不和我玩，當時我就想，總有一天，我一定會比他們更有錢，這也是驅使我掙錢的動力。”
在上世紀60年代時，弗格斯·威爾森進入倫敦金史密斯學院當了一名數學老師。但是微薄的薪水，還是讓他們的生活捉襟見肘。遇上朱迪絲·威爾森之后，他們甚至一周只有200英鎊的生活費。
1975年，威爾森夫婦省吃儉用，以8200英鎊買下位于梅德斯通郊區的一套半獨立式三居室，這也是他們買房的開始。到了1986年第2個女兒出生以后，他們又購入第二套房子，希望為兩個女兒留出更大的活動空間。威爾森夫婦還將第一套房產用以出租，并計劃等到女兒在成年后，將房產留給她們。
即刻收租
從拍賣會上買房
然而身為數學老師的他們，發現出租第一套房產獲得的租金，足以支付第二套房子的貸款，甚至還有盈余，這也讓是他們“靈機一動”，有了繼續買房以租養貸的念頭。
當時，由于英國經濟低迷，房產價格不斷下跌，而銀行利率也在不斷下降，銀行都拼命向外貸款。而他們經過計算后得出，在過去的一個世紀里英國的房價幾乎每七年就要增長一倍。
更重要的是，作為教師，她發現班級人數每年都在增長，他們意識到，每個學生成年后都需要自己的房子。因此在若干年內，房地產市場永遠是一個賣方市場。
在上世紀80年代末，威爾森夫婦通過房屋出租來賺得第一桶金后，索性辭去教師的工作，完全投入到房地產事業中——他們開始大肆投資買房，并且大多數在拍賣會上直接買入。
“那時候我非常忐忑，不過我現在買套房子，眼睛都不眨一下”，朱迪絲·威爾森表示。之所以從拍賣市場上買房，威爾森夫婦覺得，他們買房主要是為了出租，而從拍賣會買的房產都是有保障的租約，他們就不必再重新找租客了，可以即買即收租。
以租養貸
將首付降到最低
簡而言之，威爾森夫婦的投資方法就是“以租養貸”，購入房產后通過出租謀利。據悉，他們的第一套投資房產花費了9.8萬英鎊（約合人民幣96萬元），而當時他們銀行戶頭里只有1萬英鎊，成交后必須找銀行按揭。
很多人買房，都會支付一大筆首付，但威爾森夫婦則永遠將首付降到最低，并將房產抵押，不斷從銀行貸出資金，滾動投資用作購買另一套房產的首付。
正是得益于不斷下跌的貸款利率，威爾森夫婦開始了瘋狂炒房生涯。單是2003年，他們就買進了350套房產——幾乎到了每天一套的節奏。他們更有在一天內用1000萬英鎊連買40套房子的瘋狂經歷。
朱迪絲·威爾森還發現，肯特郡阿什福德地區的三居室的房子，比15英里外梅德斯通的有100年歷史的二居室的房子還便宜，但這兩種類型的房屋租金價值是一樣的。威爾森夫婦覺得，阿什福德的房產價值被低估了，便大肆購買，這也讓他們獲利頗豐。
以位于阿什福德的一套三居室房產為例，威爾森夫婦在2001年9月買入時，價格只為10.2萬英鎊（約合人民幣100萬元），而他們的首付僅為1.53萬英鎊（約合人民幣15萬元），而現在的價值高達22.5萬英鎊（約合人民幣221萬元），資本回報率高達804%。
熟悉市場
買對的不買貴的
“你的房租必須高于還貸金額的25%”，這是威爾森夫婦投資買房的一個原則。而威爾森夫婦投資的另一條黃金定律是，不在自己不熟悉或者太遠的區域置業，只對自己熟悉的市場下手。
因此，威爾森夫婦所有的房產都在離他們住所40分鐘車程的范圍之內——比如有200套在梅德斯通，有320套在阿什福德，而他們甚至在一條街道上買了15套房產。
而這些也給他們帶來了豐厚的回報。在1987年動工的英法海底隧道于1994年開通后，由歐洲往返英國的時間大大縮短，而這也給阿什福德地區帶來了空前的發展機遇，阿什福德的房產價格也一路飆升。
除了地段外，房產價格和戶型也很重要。威爾森夫婦認定，他們理想的投資房產的價值約18萬英鎊（約合人民幣176萬元）左右，因為價格太高的房屋很難租售出去。
此外，房產還一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更易保值、升值。正是這種謹小慎微的投資理念，使得他們的投資沒有受到金融海嘯太大的沖擊。直到2006年有媒體報道威爾森夫婦已經建立起英國最大的“房產帝國”時，他們才廣為人知。
威爾森夫婦的炒房心路
問：最初怎么想到投資房地產？
答：因為我看到了賺錢的機會。我去投資房產，也是因為我對股市一竅不通，我覺得投資房產似乎是更穩妥的一種投資方式。
問：如何找到投資目標？
答：只要精心挑選好的地段和精品房，再靠著一些我們自己總結出來的“秘方”，20多年來我們手中的房子沒有一套貶值過。此外，我們剛開始投資沒多久，賣掉手里的3套房子，當時只賺了2000英鎊。過了半年，那3套房子就漲了1.5萬英鎊。從那以后，我們就懂得了，千萬不要計較小錢，丟了大錢。
問：為什么，現在要出手所有的房子？
答：我活了這么多年，銀行房貸利率從來沒有如此低，而利率越低賣房越容易。我估計等到利率上升時，情況會有變化。
●堅決不用“自己”的錢去炒房，而是貸款買房；
●堅決只買自己居住地區周邊的房產；
●只買升值空間大的房產，哪怕暫時下跌也會很快上漲；
●一定要買黃金地段的房產，房價將只升不降；
●房產一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更容易保值升值。
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