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房產(chǎn)稅改革需要重視的法律糾紛

“新國八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)標(biāo)志著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第三輪調(diào)控開始,采取了一系列的限貸、限購、提高二套房首付等手段。由于涉及到各自的利益問題,在試點(diǎn)過程中部分人試圖規(guī)避調(diào)控,針對(duì)試點(diǎn)內(nèi)容出現(xiàn)的問題鉆調(diào)控的空子，會(huì)有很多人想盡各種辦法來規(guī)避或逃避房產(chǎn)稅。由于很多情況是為了達(dá)到一定目的,因此采取的方式不一定符合國家其他現(xiàn)有法律要求。因此這一過程中就會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。

目前,在我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中出現(xiàn)的法律糾紛很多,最常見的有以下幾個(gè)。

規(guī)避房產(chǎn)稅的方法一、假離婚規(guī)避房產(chǎn)稅

        房產(chǎn)的購買、遺產(chǎn)、贈(zèng)送等很多情況都是以家庭為單位,在我們現(xiàn)有的法律制度下,家庭中的婚姻關(guān)系和房產(chǎn)屬性相關(guān)。在婚姻過程中,離婚和房產(chǎn)手續(xù)辦理、收費(fèi)、貸款等關(guān)系很大。于是,為了規(guī)避這些稅費(fèi),就有人會(huì)通過辦理離婚手續(xù)的方式避免繳納稅費(fèi),這種現(xiàn)象就是假離婚。通過假離婚來規(guī)避應(yīng)繳納的稅費(fèi),看似可行的。但是,這種以逃避稅收為目的的離婚會(huì)

引發(fā)大量的社會(huì)問題,是社會(huì)精神文明建設(shè)所不允許的。《婚姻法》規(guī)定離婚協(xié)議生效且不可反悔。實(shí)際情況中往往會(huì)出現(xiàn)人財(cái)兩空的局面,既未能如愿規(guī)避應(yīng)繳納的稅費(fèi),又使得原本和睦的家庭支離破碎。具體而言,其法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：如果雙方在離婚時(shí)對(duì)于財(cái)產(chǎn)歸屬及債權(quán)債務(wù)約定無效或者是未進(jìn)行約定時(shí)出現(xiàn)爭議的話,處理起來相當(dāng)麻煩,且如果通過訴訟途徑解決,則法院不會(huì)支持該行為；通過此途徑購買房產(chǎn),如出資時(shí)約定不明、出資證據(jù)保留不全、或者未保留相應(yīng)的出資證據(jù),則雙方可能對(duì)房產(chǎn)的權(quán)屬產(chǎn)生爭議；雙方容易在離婚過程中發(fā)生爭執(zhí),一旦任何一方后悔,則可能陷入離婚的對(duì)峙形勢(shì),造成既離不了也和不好的局面。通過假離婚來規(guī)避房產(chǎn)稅的行為嚴(yán)重違反公序良俗原則,因此,這種避稅方式是不可行的。

        規(guī)避房產(chǎn)稅的方法二、以他人名義買房規(guī)避房產(chǎn)稅為逃避房產(chǎn)方面的稅費(fèi),當(dāng)個(gè)人名下已經(jīng)有住房的時(shí)候,若想購房,有部分人就以沒有房產(chǎn)、符合免稅費(fèi)購房的他人名義購買房產(chǎn),這就是所謂的以他人名義買房。這種做法從法律上說存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買房主要的風(fēng)險(xiǎn)大概有以下幾個(gè)：如果房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人存在對(duì)外負(fù)債的情況,則房產(chǎn)存在被查封或者凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)；如果該產(chǎn)權(quán)人后悔,實(shí)際出資方想證明其房產(chǎn)是由自身出資購買的是很困難的,且如果是為逃避稅收或者規(guī)避“限購”政策,法院往往不會(huì)支持,如果又沒有充分證據(jù)證明自己的出資事實(shí),收回購房款的風(fēng)險(xiǎn)都很大；如果產(chǎn)權(quán)人死亡,則該房產(chǎn)可能會(huì)作為其遺產(chǎn)由其繼承人繼承,實(shí)際出資方想主張權(quán)利是非常困難的；如果該房產(chǎn)涉及到銀行貸款,如銀行查實(shí)證明產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際出資方不一致,銀行方有權(quán)單方解除貸款合同,實(shí)際出資方不僅拿不到房屋,已付的房款也可能拿不回來。

       規(guī)避房產(chǎn)稅的方法三、買房不過戶規(guī)避房產(chǎn)稅

滬渝兩地試點(diǎn)中只針對(duì)新增住房征收房產(chǎn)稅。因此房屋買賣中,一些當(dāng)事人為了躲避房屋交易稅,買了房屋而不辦理房屋過戶手續(xù),只是簡單做了個(gè)交易公證。還有,一些拆遷安置房在未拿到產(chǎn)權(quán)證時(shí)就進(jìn)行交易,因無法辦理過戶手續(xù),就只簡單進(jìn)行公證。買房不過戶,只是辦理公證,其存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn)：

1）如果房屋的賣家是投機(jī)性的,就會(huì)可能會(huì)遇到很大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋炒作者一般會(huì)等到房屋的漲價(jià)之后就出售給其他房屋購買者,遇到法律交易糾紛后,很有可能作為被告的地位而出席訴訟程序,而無法及時(shí)出售房屋,因此會(huì)產(chǎn)生一定法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)；

2）利用公證這種做法規(guī)避國家稅費(fèi),可以說是違法的,因?yàn)楦鶕?jù)我國稅收相關(guān)法律的有關(guān)規(guī)定,這種方法已經(jīng)涉嫌偷稅漏稅,被發(fā)現(xiàn)會(huì)受到處罰；

3）如果賣家反悔,向相關(guān)部門報(bào)失房產(chǎn)證,而買家沒有注意到公告,未提出異議。則公告滿六個(gè)月后,賣家可以重新申辦房產(chǎn)權(quán),將房屋再次出售,買方手里的房產(chǎn)證則沒有任何作用了,這樣“雞飛蛋打”的可能性是完全存在的；

4）房子未過戶,雖然簽訂了買賣合同并支付了房款,但產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此房屋所有權(quán)人仍是賣方。因此,賣方仍可將房屋轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等作其他任何形式處置,而且賣方的債權(quán)人可申請(qǐng)法院查封、拍賣該房屋；5）如果賣方將同一套房屋賣給多個(gè)買家,只與其中一個(gè)買家辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),則其他買家只能要求返還房款,并賠償損失,但是不能要求獲取成交房產(chǎn)的所有權(quán)。因此可以說想通過買房不過戶的方式來避稅風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。

        規(guī)避房產(chǎn)稅的方法四、以公司名義買房規(guī)避房產(chǎn)稅

在房屋買賣的過程中,按照國家的先關(guān)政策,房屋購買者可以是個(gè)人,也可以是公司,因此,當(dāng)個(gè)人的房屋數(shù)量達(dá)到交稅上限時(shí),就會(huì)有人想到使用單位的名義進(jìn)行購房。還有人為了避稅,通過中介或者其他手段試圖做到注冊(cè)“一個(gè)公司一套房”的公司,房產(chǎn)增值后再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售房屋,以規(guī)避稅費(fèi)。

       規(guī)避房產(chǎn)稅做法的風(fēng)險(xiǎn)：也很大,主要有以下幾點(diǎn)：

       首先,這種做法最大的風(fēng)險(xiǎn)是不能通過向銀行貸款購買房產(chǎn)。這種方式不適用于普通老百姓,因?yàn)楣举彿坎荒芟蜚y行貸款,買房者必須一次性支付全款。如果換一種模式即通過找他人借款湊齊房款,再將房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的話,利率會(huì)執(zhí)行到基準(zhǔn)利率的1。1倍到1。3倍。公司購房的稅率略高于個(gè)人購房的稅率。

       其次,公司購房還得多繳納更多的稅費(fèi),包括但不限于印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他相關(guān)費(fèi)用。若采取以公司名義購買房產(chǎn),如將公司用房過戶到個(gè)人名下,還得補(bǔ)交大量稅收,包括營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。所繳總額有可能會(huì)超過個(gè)人所得稅。

       另外,以公司名義購房還存在風(fēng)險(xiǎn),房產(chǎn)在未過戶到個(gè)人名下時(shí)是作為公司的固定資產(chǎn),財(cái)務(wù)每年都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的折舊。當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題的時(shí)候,法院可能會(huì)查封、抵押甚至是變賣該房產(chǎn)。這樣就會(huì)對(duì)給實(shí)際購房者造成損失。

       綜上所述,采取上述方法來規(guī)避房產(chǎn)稅都是得不償失的,風(fēng)險(xiǎn)非常大。同時(shí),國家也應(yīng)該看到,正是由于我國的房產(chǎn)稅制度和政策存在漏洞和不足,大量的人才能通過這些方法試圖逃避房產(chǎn)稅。因此,國家應(yīng)該釆取措施彌補(bǔ)漏洞和缺陷,進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度和相應(yīng)的配套監(jiān)督管理機(jī)制,有效減少上述法律糾紛。