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伴隨著戶外的大風，持續過熱的樓市昨晚也迎來了降溫。《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》昨天正式發布，“國五條”細則涉及二套房貸、限購、限價、預售資金及審批等諸多環節。業內人士分析，地方執行細則將集中于3月出臺，一線城市調控或再度升級，接下來二季度住宅成交量、漲幅可能回落，下半年個別月份可能還將出現環比下跌。

對市場影響超出預期

2012年下半年以來，全國范圍內房價出現上漲，買賣雙方預期升溫。在這種背景下，本次細則體現出明顯的從嚴基調，對市場供應及成交層面均會產生影響。

“細則措辭嚴厲、新意頗多，標志著調控實質性升級，對市場的影響將超出預期。”上海一業內表示，接下來市場將產生連鎖反應，首先整體活躍度將會持續下降，二季度住宅成交量也會下降，房價漲幅有望回落，下半年個別月份可能出現環比下跌，其中二手房降溫幅度超過一手房，一二線城市降溫幅度超三四線。

鏈家地產市場研究部張旭認為，調控更加趨向差異化。針對不同區域的市場特征，政策將更有針對性，地方調控將會出現松緊差異。“整體來看，新一輪的調控政策著眼于信貸、稅費等市場調控措施，且對于二手房市場的調控力度更大。整體來看，新一輪調控將促使購房者預期出現明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。”

改善型需求受沖擊大

昨晚，身在外地的老費在手機短信上看到細則出臺的消息后，第一時間上網查看，很快他就在眾多條文中一眼看到了他最關心的內容：“對房價上漲過快的城市，可以提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率等。”“看來我要抓緊時間了。”正在換房的他心急如焚。

的確，一旦二套房貸款首付比例和貸款利率提高，那么受影響最大的肯定是改善型需求購房者。據21世紀不動產上海區域市場研究部計算，假設購房者購買1套250萬的房源，以當前二套房執行標準，其首付需達6成比例，即150萬，最高可貸100萬元。以一筆100萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業貸款為例，按當前二套房貸款利率上浮1.1倍計算，其月供約為7876.5元，總計利息為89萬元。

假設相關房價火熱城市提高二套房貸款首付比例至7成及上浮貸款利率1.3倍，則購房者在購買同樣房屋時，首付需支付175萬元，較此前多付25萬元，最高可貸額度僅為75萬元。而一筆75萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業貸款，按二套房貸款利率上浮1.3倍計算，其月供約為6515.8元，總計利息為81.4萬元，僅比貸款100萬元，二套房利率1.1倍時少付約7萬余元利息。（而按如今未調整的二套房1.1倍的貸款利率計算，同樣75萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業貸款，其月供僅5907.4元，總計利息為66.8萬元，月供少付608.4元、利息更是少付14.6萬元。）

由上可見，一旦提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率至7成、1.3倍，對于申請二套房的購房者而言，其先期支付成本大幅增加，遠期支付的利息總額則相對減少較少。

“快進快出”無利可圖

細則另一引人關注的表述是稅收方面，細則表示，“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。

張旭表示，本次政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照轉讓所得的20%征收，這將會明顯增大交易成本。若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業主出售意愿都將會受到明顯的影響，或導致成交量的下滑。相對于收緊二套房信貸政策而言，個稅新政對市場的影響會更大。

漢宇地產市場研究部經理付偉表示，上海自有住房出售一種是按照轉讓所得的20%計征，另一種為按照房屋總價的1%-2%進行征稅。普通住房基本按照1%進行征稅，但此次政策強調后，大部分可追溯到房屋原值的房屋將按照此次政策中規定措施進行征收。例如，如果一套房子200萬入，300萬出，按總價2%征收，為6萬元；按差價20%征收，則為20萬元。假設這套房持有不滿五年出售的話，那么再加上營業稅、中介費等，所有稅費加起來差不多要40萬，也就是說，短期內的“快進快出”基本無利可圖了。這樣對于抑制短期非自主需求的投機性購房者有較為明顯的效果。

不過，付偉稱，在上海還有十幾年房齡甚至更長時間房齡的房屋存在，這些房屋有可能不能追溯到房屋原值，因此還是會按照第二種也就是房屋總價1%-2%來征稅。