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俗話說一鋪養(yǎng)三代，財(cái)富旺百年，購買商鋪?zhàn)鳛橐环N穩(wěn)定且高回報(bào)的投資方式已經(jīng)成為共識(shí)。但不動(dòng)產(chǎn)投資的資金投入大、回報(bào)周期長，那么面對(duì)投資商鋪，如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長便成為最重要的問題。對(duì)于投資者來說，想取得穩(wěn)定回報(bào)又不打算經(jīng)營，那么投資托管式商鋪是最佳的選擇。

所謂投資托管式商鋪是指業(yè)主購得商鋪后將其交給開發(fā)商經(jīng)營管理，按合同約定在一定年限里得到一定百分點(diǎn)的投資收益。這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。那么商鋪的投資托管對(duì)投資者來說有什么優(yōu)勢(shì)呢？答案是可以長時(shí)間地取得穩(wěn)定收益以及商鋪?zhàn)陨碓鲋怠Ｍ顿Y者既不需要運(yùn)營商鋪的經(jīng)驗(yàn)，也不需擔(dān)心頭幾年“生鋪”養(yǎng)成“熟鋪”的投入周期，從而獲取長期穩(wěn)定的回報(bào)。

談商鋪托管-風(fēng)險(xiǎn)與收益同在

首先要了解，什么是商鋪托管經(jīng)營？“商鋪托管經(jīng)營”是一種現(xiàn)在比較普遍商鋪投資經(jīng)營模式，是指具有明晰產(chǎn)權(quán)商鋪資源的投資者在商鋪投資上同商鋪運(yùn)營者進(jìn)行合作，商鋪由商鋪運(yùn)營公司的營運(yùn)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一管理，投資者定期參與利潤分紅的經(jīng)營方式。投資者和商鋪運(yùn)營商合作后無需經(jīng)營，完全或部分托管，即可坐享回報(bào)的一種商鋪投資經(jīng)營模式。 (仕一邦地產(chǎn)顧問)
 

  這種托管經(jīng)營的模式，由于存在一定的靈活性，特別是對(duì)于沒有時(shí)間、沒有經(jīng)驗(yàn)的投資客戶來講是比較好的經(jīng)營模式，他更適用于商業(yè)綜合體式的產(chǎn)權(quán)拆分的產(chǎn)權(quán)商鋪的后期經(jīng)營過程中，但由于投資客戶在這個(gè)托管過程中，受托方信托信用和其他各個(gè)方面的因素，確實(shí)還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的

商鋪托管經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略之一

　　                  受托方的信托信用和管理風(fēng)險(xiǎn)

　　目前產(chǎn)權(quán)商鋪取得投資者信任的，比較普遍采取了“售后返租”形式。一般來說，越是自有資金和流動(dòng)資金缺乏的開發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問題，購買者的投資回報(bào)就無法得到保證。甚至一些信譽(yù)不良的開發(fā)商只給付一年租金回報(bào)后，就沒有辦法繼續(xù)給付。“賣出去的商鋪潑出去的水”。人們要警惕：開發(fā)商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協(xié)助經(jīng)營，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)。此外，商場(chǎng)整體營銷沒有加上，商場(chǎng)不統(tǒng)一進(jìn)行季節(jié)性或節(jié)日性活動(dòng)，難以積聚消費(fèi)者人氣。甚至一些經(jīng)營不好的商鋪退出后，沒有后續(xù)者經(jīng)營，閑置商鋪的數(shù)量如果不斷增加，對(duì)周邊商鋪將帶來相當(dāng)不利的影響。大量購買小鋪位的投資客們期待的巨額回報(bào)根本無從談起，更別提回租期滿后，后期管理的到位了。此外，一些開發(fā)商故意夸大投資回報(bào)率，使購房者投資回報(bào)根本無法實(shí)現(xiàn)。另外，商業(yè)與地產(chǎn)危險(xiǎn)的“兩張皮”現(xiàn)象，還會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方存在不規(guī)范交接，這樣都為未來的經(jīng)營埋下后患，生出扯不清的三角債。 (仕一邦地產(chǎn)顧問)

　　對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，首先要關(guān)注的是經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。所謂商鋪，有“商”才有“鋪”，一個(gè)無商家經(jīng)營的鋪位，其價(jià)值為零。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價(jià)值的高低。現(xiàn)在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對(duì)發(fā)展商自己招商和經(jīng)營管理的問題，而現(xiàn)時(shí)一些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商，卻不擅長商場(chǎng)的招商和后期的經(jīng)營管理，總希望找到一個(gè)能干的代理商幫其分割出售后就一走了之。因此，人們投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統(tǒng)一、強(qiáng)大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商，要多了解開發(fā)商的信譽(yù)，了解其過去開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績和管理能力。

商鋪托管經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略之二

商鋪招商定位模糊和過度炒作的風(fēng)險(xiǎn)

　　產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商的策劃和招商能力有限，沒有經(jīng)過詳盡的市場(chǎng)調(diào)查盲目興建，定位模糊，宣傳沒有達(dá)到預(yù)期的效果，招商困難。而開發(fā)商經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)因招商困難胡亂安插，造成商場(chǎng)業(yè)種業(yè)態(tài)混亂。例如，女裝內(nèi)衣的商鋪與男裝西服的商鋪比鄰，濃煙滾滾的餐飲攤位與排斥異味的茶葉作坊相對(duì)。此外，一些招商過程中還存在著熱炒商鋪提前“透支”升值潛力的弊端。商鋪的炒作一般有兩種形式。一是炒家通過低價(jià)購進(jìn)商鋪，高價(jià)售出后賺取差額。二是在項(xiàng)目剛開始招商期間，職業(yè)炒家整租幾十個(gè)鋪位，然后分租給其他商家，分租的租價(jià)大多高于整租的價(jià)格，如果項(xiàng)目很吸引商家，便能很快分租出去，且價(jià)格可以抬高賺取差價(jià)。而一旦項(xiàng)目不被看好，商家不愿貿(mào)然進(jìn)駐，“炒鋪團(tuán)”可以低價(jià)租給熟識(shí)的商戶，或干脆找來親戚朋友先把鋪?zhàn)娱_起來，營造商鋪搶手的假象以吸引商戶。經(jīng)過“炒鋪團(tuán)”短期炒作后，虛高的租價(jià)令商家很難平衡流水和收支，商戶更換頻率過高，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過強(qiáng)，商鋪品質(zhì)無法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經(jīng)營出現(xiàn)惡性循環(huán)。更有甚者，一旦商鋪經(jīng)營困難，“炒鋪團(tuán)”租用的大面積商鋪集體退租，其他商家的利益將受到嚴(yán)重侵害。 (仕一邦地產(chǎn)顧問)

　　對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)過程中，商戶們?cè)谶x擇商鋪時(shí)應(yīng)該對(duì)商場(chǎng)的狀況作一定的了解，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)和商鋪未來的價(jià)值性，避免盲目跟風(fēng)。普通投資者要對(duì)一些炒作行為警覺。