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一、權(quán)證知識：

　　1.什么是房產(chǎn)證，它有哪些作用;

　　購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

　　房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

　　買房后申請辦理房產(chǎn)證，就像人出生要到派出所上戶口一樣，這既是國家規(guī)定，又是房屋行政管理需要。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”這就是說，如果您在城市買了房，不去辦理房產(chǎn)證，您的房屋存在就不符合法律規(guī)定。

　　房屋有產(chǎn)權(quán)證才會受到國家法律保護

　　《民法通則》第71條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”個人向開發(fā)商買房或從個人手里買的二手房，這個過程，只是完成了平等的民事行為，如果不去申請辦理房產(chǎn)證，那么這樣的房屋將不受國家法律保護;只有經(jīng)過國家房屋交易部門，完成法律的鑒證程序，取得房屋所有權(quán)證，即產(chǎn)權(quán)證后，買房人才對所買房屋有了合法的所有權(quán)，才真正成為個人的合法財產(chǎn)，即房屋的合法主人。房屋所有權(quán)證是國家依法保護所有權(quán)的合法憑證，房屋有了產(chǎn)權(quán)證后，不僅可以長期住下去，而且可以出租、轉(zhuǎn)讓、交換、贈予、繼承和抵押，遇到建設(shè)拆遷時可以得到補償。如果沒有房產(chǎn)證，上述行為都屬于不合法的，當(dāng)個人房屋權(quán)益受到侵害時，也不能依法受到國家保護。

　　如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：

　　1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護。

　　2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。

　　3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。

　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險。

　　5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行;

　　6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

　　對于開發(fā)商而言，不能辦理產(chǎn)權(quán)證的主要情況有：

　　1、利用集體所有土地開發(fā)的項目

　　2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)或私自變更立項的項目

　　3、未取得規(guī)劃審批的項目

　　4、私自變更規(guī)劃的項目

　　5、私自改變土地用途的項目

　　6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

　　7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋

　　8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋

　　9、土地或房屋未解除抵押的

　　10、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的

　　11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封

近日，不斷有網(wǎng)友在億房網(wǎng)論壇發(fā)帖或打電話到編輯部，反映辦理房屋“兩證”難。許多網(wǎng)友因為不了解“兩證”辦理流程而白跑了許多路，往返在開發(fā)商、房產(chǎn)局、銀行之間，叫苦不迭。

　　辦理房屋“兩證”到底難在哪?6月10日，億房網(wǎng)記者前往位于建設(shè)大道702號的武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口(武漢市房地產(chǎn)市場三樓大廳)，拍攝房屋“兩證”辦理流程，探尋房屋“兩證”辦理關(guān)鍵節(jié)點所在，供網(wǎng)友參考。

武漢房地產(chǎn)市場位于建設(shè)大道與香港路交叉口附近

“一條龍”服務(wù)窗口就在這座大樓的三樓

　　到“一條龍”服務(wù)窗口辦理房屋“兩證”，需要準(zhǔn)備不少資料。去之前，您最好對照本文最后《附件2、材料清單》查看能夠提前準(zhǔn)備好的材料。做好準(zhǔn)備工作，您就可以前往辦證了。

　　一進武漢房地產(chǎn)市場大樓，就能看見中介、評估機構(gòu)等設(shè)在這里的“小門面”。對于來辦證的網(wǎng)友來說，可以忽略那些地方，直接找如圖所示的電梯。上、下電梯中間，有著“武漢市國土資源房產(chǎn)窗口為您服務(wù)”的標(biāo)語。從2007年12月10日起，該窗口就開始對部分個人申請房產(chǎn)、土地登記、辦理《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，實行“一個窗口受理、一次性收費、一個窗口發(fā)證”的“一站式”服務(wù)。

　　億房網(wǎng)記者提醒，大廳受理范圍：武漢市房地產(chǎn)交易管理中心和市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的武漢市中心城區(qū)個人商品房、存量房房產(chǎn)、土地登記。具體為：1、個人商品房房產(chǎn)、土地登記(含經(jīng)濟適用房);2、個人購私房(土地共用宗)房產(chǎn)、土地登記;3、房改房上市交易(出讓給個人)房產(chǎn)，土地登記。

　　進了武漢房地產(chǎn)市場大樓，從電梯上去就是辦證大廳

電梯口，就有“辦證流程”和指示牌

　　按照指示牌向右走，一眼可見“總服務(wù)臺”，這是辦理房屋“兩證”第一站。在這里，可向工作人員咨詢辦證相關(guān)事宜，也可以直接提交材料(見《附件2、材料清單》)進行預(yù)審，這是所有辦證者必須經(jīng)過的第一關(guān)。整個整個辦證過程，您將需要六大步驟(如圖所示)完成。

　　辦證大廳里，到處都是這樣的座位。通過預(yù)審后，工作人員將會給您一個序號，這個時候不妨做下來休息一下。因為據(jù)記者幾次探訪了解，每天這里辦證的人都絡(luò)繹不絕，拿到序號后大都需要等一段時間，長短不等，那就看您的運氣了。

大廳里經(jīng)常坐滿了人，拿著序號的也需要在這等待“叫號”

　　當(dāng)您聽到“請××號到××窗口”的聲音時，就要到辦證的第二站：交易收件窗口。記住這個窗口，等一會兒您還要再來這里一次。在這里，工作人員受理您的請求，并通知您去“收費”窗口繳費。

辦證第二關(guān)：交易收件窗口受理并通知繳款。這里，要來兩次。

　　順著“交易收件”窗口往左，有一排“收費”窗口，這是辦證的第三站。在這里，您將拿到繳款單，并前往大廳里的“交通銀行”窗口繳款。

　收費窗口，這里是辦證的第三關(guān)。這里，也要來兩次。

繳款很方便，交通銀行在大廳里有一排窗口

　　在交通銀行繳款后，您要再回到剛才的“收費”窗口領(lǐng)取繳款憑證。然后，持繳款憑證到剛才的“交易收件”窗口簽領(lǐng)《收件單》。到此，需要當(dāng)天辦理的手續(xù)全部辦完。

　　需要提醒的是，《收件單上》，將會注明您領(lǐng)取房屋“兩證”的時間。下一步，您可以在規(guī)定的時間，憑《收件單》同時領(lǐng)取“兩證”。

　　領(lǐng)取“兩證”還是在這個大廳，屆時直接到“發(fā)證”窗口領(lǐng)取便可以了。按照武漢市房產(chǎn)局“一條龍”服務(wù)窗口的承諾，如果商品房未抵押，6個有效工作日就可以辦理完畢;如果商品房已抵押，需要15個工作日。

　　記者手記：“兩證”辦理，難在材料準(zhǔn)備

　　有一個有意思的對比，億房網(wǎng)記者在現(xiàn)場拍照時，一度遇到“阻撓”：工作人員稱，大廳里不允許拍照。與此相反，前來辦證的市民則“頗受優(yōu)待”，如果材料準(zhǔn)備充分，幾乎一路綠燈。對比網(wǎng)友辦證難的情況，記者分析發(fā)現(xiàn)：“兩證”辦理，難在材料準(zhǔn)備階段。一旦按照要求把材料準(zhǔn)備齊全，辦證的程序其實很簡單。

　　億房網(wǎng)記者提醒網(wǎng)友：

　　(1)屬于武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口辦理范圍的購房者，建議到“一條龍”窗口辦理;不屬于武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)、土地登記“一條龍”服務(wù)窗口辦理范圍的購房者(包括東西湖區(qū)在內(nèi)的各遠城區(qū))，可在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局辦理房屋兩證。(2)前往“一條龍”服務(wù)窗口之前，對照億房網(wǎng)編制的“材料清單”向開發(fā)商、銀行打電話咨詢，看哪些材料可以直接在那邊領(lǐng)取、填寫和蓋章;在各區(qū)辦理的，盡量打電話到房產(chǎn)局先咨詢一下所需材料。(3)“材料清單”中只需要復(fù)印件的，最好也帶上原件;清單中只要原件的，最好也復(fù)印幾分拿在手上。(4)如果購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時選擇了自己辦理“兩證”，最好親自到大廳辦理，而不要委托親友。

　　為方便網(wǎng)友，億房網(wǎng)特制了一份“辦證七步走”(附件1)、“材料清單”(附件2)、“稅費一覽表”(附件3)、“武漢市、區(qū)房產(chǎn)局電話”(附件4)的組合拳，供網(wǎng)友參考。

附件2、辦理房屋“兩證”材料清單

　　附件3、購買新房稅費一覽表

　　■繳交稅費一：契稅(征收標(biāo)準(zhǔn)以購房合同簽訂的時間為準(zhǔn))

　?、俸贤炗啎r間在1997年10月1日以前，契稅按照6%征收。

　?、诤贤炗啎r間在1997年10月1日——1999年7月31日間，契稅按照4%征收。

　　③合同簽訂時間在1999年8月1日——2004年2月29日間，分兩種情況：別墅類或單價>4000元/平方米住房，契稅按4%征收;單價<4000元/平方米住房，契稅按2%征收。

　?、芎贤炗啎r間在2004年3月1日——2008年1月31日間，分兩種情況：別墅類或單價>5500元/平方米會或總價≥70萬元住房，契稅按4%征收;單價<5500元/平方米住房，契稅按2%征收。

　　⑤合同簽訂時間在2008年2月1日——2008年10月31日間，契稅按4%征收。

　　⑥住房合同簽于2008年11月1日后，中心城區(qū)別墅類(含單體、聯(lián)體)契稅按4%征收;其中，武漢市普通住房標(biāo)準(zhǔn)為：(1)住房面積在140平方米(含140平方米)以下;(2)單價不超過7000元/平方米(含7000元/平方米)且總價不超過100萬元(含100萬元)。若個人住房滿足以上條件，其房屋契稅按1.5%征收。此外，個人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。

　　■繳交稅費二：住房維修基金。2008年11月1日前住宅維修基金按照2%標(biāo)準(zhǔn)交存，非住宅維修基金按照1%標(biāo)準(zhǔn)繳存；2008年11月1日起商品住房維修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為：磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平方米，無電梯框架結(jié)構(gòu)住宅55元/平方米，有電梯14層(含14層)以下框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米，有電梯15層(含)以上框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米。