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　提要：核心提示：近期以來，有關房地產的調控政策或傳聞層出不窮，包括九部直接督察全國各地房地產調控政策的落實情況等。值得注意的是，有消息透露近日房地產上市公司的再融資有望重啟，這對于大幅回調的房地產板塊而言，可能是政策拐點的先兆。

　　一、房地產政策隱現拐點

　　近幾個月以來，有關房地產的調控政策或傳聞層出不窮。例如，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；國稅總局今年計劃將在全國范圍內開展房地產模擬評稅等等；總體來看，管理層從土地政策、房地產企業融資、房地產稅收等方面對房地產行業進行調控。為了平抑樓價上升過快的態勢，九部委甚至展開了中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的一次針對房地產調控政策落實情況的督察，并表態兩會前須有階段性成果。

　　從目前的情況來看，調控已經取得了初步的成效。數據顯示，70 大中城市1 月份房價調查數據。房屋銷售價格同比上漲9.5%，環比上漲1.3%，新建住房銷售價格同比上漲11.3%，環比上漲1.7%，漲幅比去年12 月份降低0.2 %.值得一提的是，權威人士近日透露，證監會與國土資源部在春節前已就房地產上市公司權益類再融資的審核流程和具體操作步驟達成一致，證監會對房地產上市公司公開和非公開發行股份的申請將于近期重新啟動審核。雖然沒有得到最終的證實，但卻是近段時間以來房地產行業少有的潛在利好；如果樂觀地看，這可能是房地產政策拐點的先兆。

　　二、房地產板塊已經具有一定的安全邊際

　　在09年底至2010年年初的一輪宏觀控調過程中，房地產板塊是率先被調控的對象。2009年12月9 日，國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由2 年恢復到5 年，旨在抑制房地產市場的投機行為，國務院亦下發通知，要求各地檢查土地市場，打擊開發商囤地行為。從這個時候起，房地產調控政策密集出臺，包括《進一步加強土地出讓收支管理的通知》、物業稅模擬操作推廣全國等等。受到調控利空密集出臺的影響，房地產板塊大幅回落，板塊跌幅一度超過20%，而同期指數的最大跌幅不超過10%.與其它板塊比較，房地產的跌幅也是較大的。

　　正是由于前期的大幅調整，使得房地產板塊的安全邊際明顯提升，根據主流機構的預期，2010年主要房地產公司的平均PE在15倍左右，低于兩市的平均估值水平。

　　三、如何把握房地產板塊的投資機會

　　從目前已能披露年度業績快報的近百家房地產上市公司來看，情況較為理想，09年盈利增長超過100%的家數比例接近1/5，預計房地產整體業績增長在40%以上。從橫向比較的角度來看，房地產板塊無疑是兩市中09年盈利較佳的行業之一。

　　然而，市場對于房地產板塊的關注度不高，除了調控因素外，未來房地產的銷量、價格能否向好，也是市場擔心的因素。從過去08、09年的經驗來看，從政策拐點，到行業拐點有幾個月的時間。因此，關注未來房地產行業銷量的變化，是把握房地產板塊機會的關鍵。具體投資機會方面，我們認為，可以從大股東實力、上市公司的土地儲備、上市公司的開發規模與歷史等角度把握機會。大股東實力方面，如果大股東為地方政府，或者具有政府資源，那么上市公司獲得優質土地儲備的機率將大大增加。上市公司的土地儲備方面，豐富合理的土地儲備是房地產公司保持持續性開發、持續盈利的重要條件。另外，房地產行業的波動性較大，只有較好把握行業周期的公司，才能更好地做到何時應擴張業務、何時應收縮業務，最終實現公司持續盈利的目標。具體而言，有持續盈利經營歷史的房產公司，說明已具備較強戰略安排能力。